Tallinna ärikinnisvara rasked valikud: visiooni puudumine hävitab konkurentsivõimet

Tallinn on aastatega kerkinud Eesti, kui mitte kogu Baltikumi kinnisvara juhtivaks veduriks, kuhu jõuavad trendid varem. Tallinna linna areng omakorda on palju mõjutatud Lääne-Euroopast, Rootsist ja osaliselt ka sellest, millised on arengud üle ookeani. Eesti arendajad käivad ideid otsimas välismaal ning seda on arhitektuursete lahenduste juures märgata. Kaasaegsed, roheliselt ja inimeste huve arvestavad keskkonnad kerkivad nii Ülemistesse, Põhja Tallinna, kui Südalinna. Peamiselt rakendatakse uusi lähenemisi uue kinnisvara peal, mitte vananeva ärikinnisvara konkurentsivõime parandamiseks.

Tallinna kinnisvaraturg erineb dramaatiliselt ülejäänud Eestist, sest nõudlus maa ja kvaliteetse pinna järele on pealinnas äärmiselt kõrge. Tallinnas on töökohti, turiste, infrastruktuuri ning raha. Ja kus on nõudlust, tuleb ka pakkumist. Tallinna kesklinna ja selle lähipiirkondadesse planeeritakse järgnevatel aastatel suuri ehitusmahte nii elu- kui ärikinnisvaras. Ent ajal, kui on fookus läinud uuele kinnisvara arendamisele, on A-, B- ja C-klassi ärikinnisvara varjusurmas.

Kodukontorid kiirendavad vana kinnisvara ümberkujundamist

Vananeva kinnisvara küsimus ei kimbuta ainult Tallinna. Õigupoolest on see juba sajandi vanune probleem, mis on jõudmas Eestisse. Näiteks New York on selle probleemiga maadelnud juba pool sajandit - kuidas teha vanast uus. Massiivne hulk büroohoonetest ägavad iganenud kontseptsioonide all. Uus kinnisvara erineb vanast nagu öö ja päev ning vanad pinnad jäävad järk järgult tühjaks. Nad ei sobi uue ajastu nõudmiste ja vajadustega. USA eksperdid võrdlevad olukorda 1920. aastatel toimunud suure muutusega, kus toimus üleminek postindustriaalsesse ühiskonda ehk kujuneti infoühiskonnaks.

Viimaste kümnendi jooksul on muutusi kinnisvaras dikteerinud digiajastu ning töökohtade loomine ümber tehnoloogiaettevõtete. Pandeemiaperiood, küberturvalisus, rohenõuded ning digiajastu üleminek tehisintellektile on löönud sassi ka uuema aja kontseptsioonid. Uue ja õige lahenduse otsimine käib aktiivselt kõikjal – tööstuses, logistikas, kaubanduses ja büroopindadel.

Positiivne kogemus kodukontorist tõestas ülemaailmselt, et privaatsus ja individuaalsus on tootlikkuse seisukohalt elutähtis. Nii liiguvad täna kinnisvaras lahendused tasakaalu poole, mida kallutab enda suunas koostöö- ja individuaalsus.

Suured rahvusvahelised arhitektuurifirmad toovad oma intervjuudes alatasa välja, et one fits for all ei tööta enam. Välja on kujunenud uus lähenemine, niinimetatud destination workplace ehk sihtkoha töökoht. Ka Eestis on ettevõtted vähehaaval mõistmas, et töökeskkonnaks mõeldud hooned peavad olema kohandatud organisatsiooni kultuurile sobivaks ja lähtuma töötajate vajadustest. Seda arusaama tõukas kiirelt tagant pandeemia, sest organisatsioonid pidid vaatama järsku sissepoole, et mõista, mis tüüpi inimesed organisatsioonides töötavad, mis on nende inimeste harjumused ja kuidas nad sooviksid töötada. Selle nähtuse ilmingud olid juba avaldunud agiilsetes organisatsioonides ja mudelites veidi varem.

Kas siis laialdaselt levinud call-center tüüpi tööalad, kus igale töötajale on antud 1 ruutmeeter oma tööülesannete lahendamiseks on saamas minevikuks? Kindlasti mitte, sest see võib olla teatud töö-kogukonna jaoks efektiivne, naturaalne ja loomulik tööviis. Kuid laialdaselt kõikide töötajatele ühte töötegemise viisi enam rakendada ei saa. Juba uued tehnoloogiad võimaldavad arhitektidel luua imelisi ja individuaalseid kontorisiseseid ja väliseid mikrokeskkondi, kus inimene tunnetab ennast täiesti erinevalt. Kus on erinevad valguslahendused, ruumiplaneering, temperatuur, niiskus ja helilahendused, mööbel ja mis kõik veel.

Moodsa büroomaja märksõnad on hospitality ja kogukond

On raske öelda, kuhu kontoriarhitektuur ja sisedisain pikas plaanis liigub, kuid hospitality on hetkel väga popp märksõna, millest hakatakse kinni. Ning teine märksõna on kultuur ja kogukond. Seega liigutud on kontseptsioonile, kus esikohal on ikkagi arusaam, kuidas inimene või töökogukond ennast tunneb ja tunnetab. Töökoht on keskkond, kuhu inimesed tahavad tulla, mitte ei ole kohustatud tulema. Nagu kodu, kus tunneme ennast mugavalt, kus me oleme spontaansed ja naaseme alateadlikult.

Kuulates intervjuusid USA tippmaaklerite ja arhitektidega, siis töökoht peab pakkuma ligipääsu linna mitmekesisusele, talentidele ja elukogemusele. Aga ka vastupidi, linna areng peab tänapäeval toetama kogukondlikku mõtteviisi. Tallinnas on see juba mõnedes piirkondades nii – näiteks Kalamajas, Rotermannis ja Ülemistes. Välisriigi ettevõte teeb kontori uude riiki sellesse kohta, kus keskkond on võimalikult sarnane asukohariigile. Ettevõte kolib kohta, kus kõik ümbritsev on tema tegevust toetav. Eriti hästi on olnud seda märgata IT ettevõtete puhul, kus on tekkinud Silicon Valley tüüpi innovatsioonitsentrid. Toetavad keskkonnad suurendavad tootlikkust seetõttu, et nad on loodud parandama koostööd. Viimasel ajal on tekkinud küsimus, miks inimesed enam tagasi kontorisse tööle minna ei taha? Sest tootlikkus on juba kõrgem hübriidtöö vormis. Ainuüksi välise keskkonna muutmine ei muuda seda, kuidas inimene tunneb ennast selle sees. Töötaja muutmiseks ei saa suruda teda vanasse kontseptsiooni, vaid tuleb lähtuda uutest lahendustest, mis on märksa etemad, kui mugav hübriidtöö ja kodukontor.

Niisiis on destination workplace või miks mitte mõni muu uuem kontseptsioon tõusnud esile tasakaalustamaks kodukontori ehk hübriidtöö populaarsust. Ja nii ongi muutumas büroopind kodukontorile võimalikult sarnaseks.

EL direktiiv: veerand viletsamatest pindadest olgu 2033. aastaks uuendatud

Probleemi lahendada ei ole lihtne, sest see ei ole odav. Iga uue lisanduva kaasaegse ja uut kontseptsiooni omava A klassi büroohoonega väheneb paljude olemasolevate B- ja C-klassi hoonete konkurentsivõime. Uue tegemine on alati odavam, kui vana remontimine. Nii on see kogu maailmas, aga ka Tallinnas. Eesti linnade südalinnad on täis vananenud büroo ja teeninduspindasid. Tõenäoliselt paljusid neist enam kontoripinnana kasutusele võtta ei saagi. Ja kui isegi vana pinna omanik teeb teatava pingutuse, ei ole võimalik kaugeltki küsida nendel pindadel rendihinda, mis oleks soovitud tootlikkusega või millega annaks tulevasi suuremaid investeeringuid finantseerida. Nad ei jõua järele uutele põhimõtetele, sest investeering on liialt kõrge. Pole siis ime, miks on tekkinud vanadesse tööstushoonesse uued täiesti uut moodi kontseptsioonid nt. Telliskivi kvartal, või Tartus Aparaadi tehas. Nende pindade rentnikud ei konkureeri A-klassiga ja ka investeering uue keskkonna loomiseks on suhteliselt madal. Nii tekkivad uued keskkonnad.

Võimalik, et vanale kinnisvarale elu sisse puhumiseks ongi kõige õigem viis radikaalne muutus. Tallinnas on käesoleval hetkel töös umbes 100 000 ruutmeetrit uut büroopinda. Lisades pipelines olev maht, on nii omanikud, linnaplaneerijad kui ka sektori rahastajad lihtsalt sunnitud mõtlema kinnisvarale, mis jääb tühjaks. Alternatiiv ongi täielik ümberehitus ja sihtotstarbe muutmine nt. endise büroohoone korteriteks ümber ehitamine. Asi, mida näiteks New Yorkis juba ammu tehakse. Kuid just nimetatud suurlinna näitel peetakse korterelamuks sobivateks kõigest 10–16% olemasolevast äripinnast. Milline on antud määr Tallinnas, saab öelda arhitekt, kuid ümberehitus ainuüksi ei ole imerohi. Võimaldab see aga hooneid kiiresti uuele segmendile ümber positsioneerida. 

Ka Tallinnas on näited, kus ümberehitus edukalt ei toimi. Samas, sellega peaks tegelema ka linnavalitsus aktiivselt, et mitte takistada, vaid toetada väärtust loovaid muutusi. Siit küsimus, kas ainuüksi linna peatänava muutmine on muutuste esile kutsumine kinnisvaras? Kas peatänava loomine tähendab, et Tallinnas Narva maanteed ümbritsevatel hoonetel vahetatakse kõigest aknad ära ning kleebitakse lagunenud nõukaaegne krohv müüridele tagasi? Või on toimuv muutus sedavõrd suur, et pealinna tänava ääres asuvad elu- ja töökohad hakkavad lõpuks pakkuma oma inimestele ligipääsu linna mitmekesisusele? Ilmselt mitte, sest teatud juhtudel oleks vajalik koguni madala kvaliteediga hoonete lammutamine, sest maa ainuüksi on Tallinnas kõrges hinnas.

Tallinna erinevalt Helsinkist suuremates kinnisvara megatrende analüüsivates raportites nagu ULI välja ei tooda. Kuid Tallinna võib kindlasti liigitada suure kasvuga piirkondade kategooriasse, kus kapital järgneb uutele arengutele. Neid arenguid ning muutusi on vaja tõugata, esile kutsuda, toetada ning finantseerida. 

Vanade hoonete renoveerimise ja ümber ehitamise surve tuleb varem või hiljem. Mitte ainult vajadusest konkurentsivõimet parandada, vaid regulatiivselt, sest juba hoonete energiatõhususe direktiivist tulenevalt peab olema 2033. aastaks 26% kõige halvema tõhususega mitteeluhoonetest renoveeritud. Kui vaadata Tallinnas ootefaasis detailplaneeringuid, siis järgmise kümne aasta jooksul muutub Tallinna kesklinna ja selle ümbruse linnapilt täielikult. Tänase seisuga paraku mitte vanade hoonete renoveerimise ja ümberkujundamise, vaid uute ehitatavate hoonete arvel.