SUUR KINNISVARATURU PROGNOOS: milliseid muutusi ennustavad kinnisvara- ja panganduseksperdid tulevaks aastaks?

Kas uusarenduste ja järelturukorterite hinnavahe suureneb veelgi? Või muutuvad uusarendused hoopis praegusest odavamaks? Kas ärikinnisvara tuleb juurde endise hooga? Küsimustele vastavad Uus Maa, RE Kinnisvara, Reterra, Coop Panga ja Kinnisvara24 eksperdid.

“Kui tavapärane on, et uusarenduste tehingud moodustavad koguturust 20-25%, siis hetkel on too maht 10-15% kuus. Korterite järelturg jätkab tõenäoliselt sama jõulise tempoga kui lõppeval aastal, mistõttu tõuseb järgmisel aastal just järelturu varade hind,” usub Uus Maa analüüsijuht Sten Renar Subatšus. Tema sõnul on oodata, et järelturu hinnad tõusevad uusarenduste omale lähemale, mis muudab uusarendused mõne aja pärast taas atraktiivsemaks. Et uusarenduste müüjad hinda alandama hakkaksid, ta väga ei usu.

“Suurarendajad uusarenduste hindu tõenäoliselt oluliselt langetama ei pea, kuna nad on oma müügistrateegiaid muutnud ning arvestanud müügiperioodi pikenemisega. Küll aga võib vastutulelikumaid pakkumisi saada väiksematelt arendajatelt, kellele uusarenduste mõõnaperiood rohkem valu põhjustab,” räägib ta. Kogu korterituru lõikes ennustab ta aga 2026. aastaks 5-10% hinnatõusu.

Tehinguaktiivsus koondub järgmisel aastal pigem äärelinnadesse. Näiteks prognoosib ta suuremat aktiivsust Lasnamäel ja Mustamäel, kus seetõttu on oodata ka hindade keskmisest jõulisemat tõusu.

Sarnaseid arenguid on tema sõnul oodata peale Tallinna ka Tartus. Küll aga liiguvad teised linnad pealinna järel mõningase viitega ja ettevaatlikumalt – seda nii tehinguaktiivsuse kui ka hindade poolest.

Mida vähem ruutmeetreid, seda paremini ostetakse 

Reterra müügi- ja turundusjuht Kaspar Markus ei usu, et 2026. aasta tooks uusarendustes hinnatõusu. “Pakkumist on turul piisavalt. Kuni igas segmendis on nõudluse jaoks piisavalt pakkumist, ei ole hinnatõusuks ka survet.”

Kaubaks lähevad tema sõnul pigem väiksemad korterid. “Kui näiteks 3-toalist on valida 60- või 70-ruutmeetrisena, siis pigem ostetakse kiiremini ära väiksem,” räägib ta.

Kindlasti jätkub linnaäärsete arenduste populaarsus, mis on ühest küljest taskukohasemad, samas on sealne keskkond peresõbralikum ja kõik mugavused käe-jala juures olemas.

B-klassi hoonete omanikele pindade täitmiseks, aga kuna vakantsused ja konkurents on selles segmendis kõige suuremad, tuleb üürnike meelitamiseks teha siiski suuri pingutusi. “Suurem aktiivsus on lao- ja tootmispindade ning stock-office-tüüpi hoonete turul, kus mahud on viimaste aastatega võrreldes samuti langenud, aga jätkuvalt leidub turul üürnikke, kelle jaoks ka uute arendustega turule tullakse.”

Uute büroopindade üürihind jääb tema hinnangul järgmisel aastal umRaskemaks läheb tema hinnangul arendajatel, kes ei raja terviklikku kvartalit, vaid ainult üksikuid elamuid. “​​Uuel aastal kasvab uusarenduste turul selgelt huvi terviklikult kavandatud kvartalite vastu, kus elu- ja äripinnad, liiklus, avalik ruum ning teenused moodustavad läbimõeldud terviku,” selgitab ta. “Elu- ja äripindade kombineerimine tagab, et kõik vajalik on käeulatuses, säilitades samal ajal piirkonna peresõbraliku ja inimkeskse olemuse.”

A-klassi büroopindade valik väheneb

RE Kinnisvara vanemkonsultandi ja partneri Andi Pleskovski sõnul valmib 2026. aastal Harjumaal büroopindu u 30 000 m2. “See on väikseim uue büroopinna maht alates 2014. aastast ehk 10 aasta madalaim näitaja. Napp valik tuleneb sellest, et paljud arendajad muutusid turu ebakindla tulevikuväljavaate tõttu paar aastat tagasi väga ettevaatlikuks ja otsustasid mitte alustada uute büroohoonete püstitamisega. Kuna olenevalt mahust ja ehituse keerukusest on suurte ärihoonete valmimisaeg 1,5-2 aastat, siis olemegi täna turuolukorras, kus uue büroopinna otsijail on 2026. aastal valik väga piiratud,” räägib ta. Mõnevõrra kasvab tema sõnul maht 2027. ja 2028. aastal, aga kuna tegemist on suuremate hoonetega, tähendab see, et arvuliselt valmib hooneid siiski vähe ja asukoha valikud pealinnas on järgmistel aastatel väga piiratud.

Uute ehk A-klassi büroohoonete vähesus annab Pleskovski sõnul võimaluse bes 19-21 euro juurde ruutmeetri kohta. Järelturul aga hinnad langevad, eelkõige Tallinna servas ja magalapiirkondades asuvates vanemates hoonetes.

Varjatud puuduste hirm korrigeerib kuulutusi

Kinnisvara24 tegevjuhi Urmas Uibomäe sõnul on oodata, et 2026. aastal on kinnisvaraturu fookus veelgi tugevamalt järelturu korteritel. Eriti nõutud on kuni 10 aasta vanused korterid, kus kvaliteet on uueväärne, kuid hind märksa soodsam. “Need kodud on enamasti sisustatud, heas tehnilises korras ja ilma vajaduseta kohe lisainvesteeringuid teha – seetõttu eelistatakse neid uutele arendustele, mis on kallimad ja kuhu tuleb sageli veel mööbel ning sisustus juurde osta,” selgitab Uibomäe. Temagi prognoosib, et järelturu ja uusarenduste hinnavahe hakkab vähenema ja olenevalt tootegrupist jääb kinnisvara hindade kasv 5-10% vahemikku.

Selgelt olulisemaks muutuvad tuleval aastal tema hinnangul ka kuulutuste kvaliteet ja korrektsus. “Kuna suurem osa tehingutest tuleb just järelturult, siis ostjad jälgivad väga hoolikalt objekti seisukorda ja infot, mida müüja esitab. Müüjad teadvustavad üha paremini, et ebapiisavalt kirjeldatud korter või varjatud puudused võivad hiljem kaasa tuua vaidlusi või tehingu katkemise. Seetõttu pööratakse rohkem tähelepanu sellele, et kuulutused oleksid täpsed, sisukad ja objekti tegelikku seisukorda peegeldavad.”

Pank: uusi kortereid on hakatud rohkem ostma

Coop Panga juhatuse esimehe Arko Kurtmanni sõnul hakkab 2026. aastal ärikinnisvara turu aktiivsus sõltuma paljuski sellest, kui palju on pankadel veel vaba limiiti kinnisvara finantseerimiseks.  

„Pangad finantseerivad rahavooga objekte, mitte spekulatiivseid pindasid. Seni kui on vakantseid pindu uutes büroohoonetes on suurema surve all vanemate hoonete vakantsus ja rendi hind. Kuna 2026. aastal tuleb Tallinnas turule hoogsalt uusi büroopindasid, siis vakantsused ja rendihinnad jäävad suures pildis samale tasemele,” selgitab Kurtmann.

Kui ärikinnisvara puhul on sõltuvus euriborist märgatav, siis elukondliku kinnisvaraga tehinguid tehakse sõltumata näiteks euriborist või inflatsioonist, mis on ka kodulaenude jääki kuust kuusse kasvatanud.

”Näeme, et viimase aasta jooksul on muutunud ostjate eelistus. Kui varasemalt oleme finantseerinud peamiselt uute korterite ostmist, siis tänavu on väga paljud ostjad eelistanud nn uue väärseid kortereid, mis on 3–7 aastat vanad,“ räägib Kurtmann. 2025. aasta viimases kvartalis on tema sõnul aktiveerunud aga ka uute korterite müük ja hoogsalt on vähenenud panga poolt finantseeritud uute arenduste laojääk.  

“2026. aastaks prognoosime tehingute mõttes aktiivset aastat. Korterite hinnatõus saab olema väga mõõdukas, kuna pakkumist on piisavalt. Keskmine statistiline ruutmeetri hind hakkab sõltuma tehingute struktuurist ehk sellest, kas rohkem müüakse uusi või teise ringi kortereid,” selgitab Kurtmann.