Põhjalik ülevaade: millega arvestada, kui ostad remontivajava kodu

Kinnisvara järelturg on viimastel kuudel olnud väga aktiivne, kasutatud korterid on uusarendustest soodsamad ning paljud koduostjad otsustavad soetada väiksema ruutmeetrihinnaga elamispinna ja investeerida selle värskendamisse. Elamuarendusettevõtte Bonava ehitusekspert Karl Piirits annab ülevaate renoveerimise maksumusest ja toob välja tähelepanekud, mida kasutatud korteri ostu ning selle remonti planeerides tasub arvesse võtta, et protsess ei pakuks ootamatuid üllatusi.

Renoveerimise hind sõltub korteri algsest seisukorrast. Kapitaalremondi puhul, kus tuleb lammutada ka vanu seinu, vahetada juhtmed ning kanalisatsioon, muuta seinad, laed ja põrandad sirgeks ning viimistleda, on Piiritsa sõnul remondi maksumuse suurusjärk 600-750 eurot ruutmeetri kohta. „Suurimaid kulusid on näiteks vannitoa kordategemine, mis tähendab 3000-5000-eurost väljaminekut. Nii kulub tavalise 40-ruutmeetrise kahetoalise korteri kapitaalremondiks 24 000-30 000 eurot,“ kirjeldab mitmete korterite renoveerimiskogemusega ekspert.

Kui piirduda vaid värskendusega, on ruutmeetrihind muidugi madalam. Seinte ja lagede ülevärvimine, põrandakatte vahetus ja uus köök jääb spetsialisti kogemusel suurusjärku 200-300 eurot ruutmeetri kohta ehk kahetoalise korteri puhul 8000-12 000 eurot. „Kui on endal oskused oma kodus remonti teha ning ei pea ehitajat kaasama, on võimalik omal käel tehes 35-50% kokkuhoidu saavutada, olenevalt kui nutikas materjalide ja ehitusideede valikul ollakse,“ tõdeb Karl Piirits.

Eksperdi sõnul on renoveerimise suurim väljakutse planeerimine. „Tihti tahetakse teha täiesti teistsuguse paigutusega vannituba, kuid tualettpoti ja dušinurga asukoha muutmine on keerulisem kui alguses arvatakse. Tuleb välja selgitada, milliseid seinu tohib lammutada ning kuidas saab vedada vee- ja kanalisatsioonitorusid,“ kirjeldab Piirits. Lisaks mõjutab kõiki plaane vannitoa püstiku olukord. „Kui seda kuidagi muuta ei saa, siis kaaluksin tõsiselt, kas üldse sellist korterit osta.“

Korterit ümber planeerides on vajalik see ka seadustada. Tuleb selgeks teha, kas soovitud muudatusi on üldse lubatud teostada, kas on vaja koostada ehitusprojekt ja taotleda ehitusluba või ehitusteatis omavalitsusest. „Kui korterit pole pärast ümberehitamist seadustatud, siis võib tulevikus selle müümine olla keerulisem,“ juhtis Piirits tähelepanu.

Teine suur väljakutse on elektrisüsteemid. Vanemates kortermajades on väike elektrivõimsus, mistõttu peab varakult ette planeerima, millist kodutehnikat on sellesse korterisse võimalik paigaldada. „Elektritöid oskavad iseseisvalt teha väga vähesed, seaduse järgi pole see tegelikult lubatudki, sest asjatundmatus võib põhjustada ohtu nii inimestele kui hoonele. Elektriku töö tunnihind on aga tõusnud 40-50 euroni, mis on remondieelarvesse arvestatav kulurida,“ selgitab Piirits.

Remonditöid ette võttes alahinnatakse sageli ka ajakulu, sest puudub kogemus töömahu hindamisel, tihti pakub protsess ka omajagu üllatusi, mida ei oska eelarvet ja ajakava planeerides ette näha. „Olen näinud mitmeid projekte, kus alustati remonti mõttega, et kahe kuuga saab valmis. Viiendal kuul jõutakse aga puntrasse ning otsitakse meistrit, kes pooleli remonditöö üle võtaks. Ehitajad aga pigem ei soovi kellegi teise alustatud projekte töösse võtta,“ kirjeldab Bonava ehitusekspert.

Küsimusele, kuidas hinnata, kas vana korteri renoveerimist on üldse mõistlik ette võtta, vastab Piirits: „Eelarve on mõistlikkuse mõõdupuu. Eelnevalt mainitud remondihindadele lisandub ka sisustamise kulu ning kui ehitustööde tegemises endal kogemust vähe, võib see kõik osutuda aeganõudvaks ja stressirohkeks. Kui remondikulud tõotavad olla uusarenduse sissemaksega samas suurusjärgus, võiks just töödega kaasnev stress olla kaalukeeleks, kas algselt soodsama korteri ostuhind seda väärt on.“

Lisaks tuleb leppida, et vanemas majas kvaliteetse kodu loomisel võib olla piir, kust paremaks enam ei saa. „Ventilatsioonilahendused pakuvad suurt väljakutset, sest näiteks paneelelamutes on ainsaks võimaluseks paigaldada vannitoa šahti avasse väljatõmbe ventilaator ja ülejäänud korterisse akendele fresh klapid. Moodsamalt teha ei saa, sest pole ruumi eraldi seadme jaoks ega torusid ventilatsiooni ehitamiseks,“ kirjeldab Piirits. Ta toob levinud veana välja ka olukorra, kus uut kööki ehitades pannakse kubu toru vannitoa ventilaatoriga samasse šahti, mille tulemuseks on pinged naabritega, kelle vannituppa hakkavad jõudma praadimislõhnad.

Kõiki töid ette võttes on oluline ka veenduda, et korteril oleks kindlustus ning kindlustusandjat on tehtavatest töödest teavitatud. „Kahjuks on levinud olukord, kus omal käel korteris remonti tehes juhtub õnnetus, näiteks vigastatakse veetoru või radikat, mis kahjustab ka naaberkorterit. Kui tööd pole kindlustusega kooskõlastatud, siis ei hüvitata ühtegi seonduvat kulu,“ toob Piirits näite päriselt ette tulnud olukordadest.

Vana korteri renoveerimise kõrvutamisel uusarenduse ostuga tuleks ehituseksperdi sõnul vaadata tervikut, mis elamistingimused endale saad ning millist rahalist ja ajalist panust see kõik nõuab. „Sa võid vanemas majas asuva korteri kaasajastada, aga korteri sisekliimat, koduukse taha jäävat trepikoda ja lifti, maja ümbritseva hoovi kaasaegsust või ebamugavaid parkimislahendusi muuta ei saa.“

Piiritsa hinnangul pole üht vastust, kas valida vana korter või uus. “Küsimus on selles, kui palju aega, raha ja närve on ostja valmis panustama. Renoveerimine võib tuua väga hea tulemuse, aga see nõuab ka omajagu vaeva ja pühendumist. Uusarendus pakub vähem üllatusi ning mitu aastat arendaja garantiid. Lisaks hoiab uus korter ajas paremini oma väärtust, kuna on energiatõhusam ning olemas on kindel parkimiskoht. Kvaliteetsem elukeskkond aga nõuab esialgset suuremat rahalist väljaminekut,” võtab Bonava ehitusekspert Karl Piirits teema kokku.