Mis on korteriühistu ja mida iga korteriomanik peab teadma?

Kortermajas elamine toob kaasa mitmeid õigusi ja kohustusi, millest paljud korteriomanikud pole täielikult teadlikud. Kui oled oma kodu soetanud või plaanid seda teha, on oluline mõista, kuidas korteriühistu toimib ning millised on sinu kui korteriomaniku õigused ja kohustused. 2025. aastal kehtivad seadused ja praktikad on olulised mõista, et vältida arusaamatusi ning luua harmoonilisem elukeskkond.

1. Korteriomaniku põhiõigused ja -kohustused

Korteriomand on terviklik õiguste ja kohustuste kogum, mis hõlmab nii sinu eriomandit (korter) kui ka kaasomandit (ühised osad). Seaduse kohaselt peavad korteriomanikud järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve, nagu on sätestatud Korteriomandi- ja korteriühistuseaduses.

Põhiõigustena saad kasutada oma korterit vastavalt oma soovidele, kuni see ei riku teiste korteriomanike õigusi. Sul on võimalus osaleda korteriühistu otsustusprotsessides, üldkoosolekutel ning saada informatsiooni ühistu tegevuse ja finantsolukorra kohta. Samuti võid teha ettepanekuid korteriühistu töö parandamiseks.

Põhikohustustena pead tasuma õigeaegselt kommunaal- ja halduskulud ning remondifondimaksed. Kohustuste hulka kuulub ka oma korteri korrashoiu tagamine ning kortermaja kasutamise eeskirjade järgimine. Kõige aluseks on teistega arvestamine ja põhjendamatu kahju tekitamise vältimine.

2. Üldkoosoleku korraldus ja otsuste vastuvõtmine

Korteriühistu kõrgeim otsustusorgan on üldkoosolek. 2025. aastal tuleb korraline üldkoosolek korraldada vähemalt kord aastas. Erakorraline koosolek kutsutakse kokku juhul, kui seda nõuab vähemalt 1/10 korteriomanikest. Koosoleku toimumisest tuleb ette teatada vähemalt 7 päeva.

Alates 2018. aastast on võimalik vastu võtta otsuseid ka üldkoosolekut kokku kutsumata. Otsuse vastuvõtmiseks on vaja üle poole antud häältest, mitte enam kõigi korteriomanike häältest. Kõik otsused tuleb esitada 60 päeva jooksul alates nende vastuvõtmisest.

2025. aastal on elektrooniliste kanalite kasutamine muutunud tavapäraseks - paljud korteriühistud võimaldavad koosolekutel osaleda ja hääletada videosilla vahendusel või e-hääletuse teel. See on muutnud otsustusprotsessi kiiremaks ja mugavamaks, eriti neile korteriomanikele, kes elavad mujal või ei saa füüsiliselt koosolekutel osaleda.

3. Juhatuse roll ja vastutus

Juhatus on korteriühistu täidesaatev organ, mis esindab ühistut igapäevaselt ja viib ellu üldkoosoleku otsuseid. Juhatuse põhikohustusteks on ühistu esindamine ja igapäevane majandamine, raamatupidamise korraldamine ning üldkoosoleku otsuste täitmine. Samuti jälgib juhatus kortermajade tehnilist seisukorda ja sõlmib lepinguid erinevate teenusepakkujatega.

Juhatus valitakse üldjuhul kuni kolmeks aastaks ning selle liikmeteks võivad olla nii korteriomanikud kui ka teised isikud. Juhatuse liikme tagasikutsumiseks on vaja üldkoosoleku otsust. Oluline on teada, et juhatuse liige vastutab oma kohustuste rikkumisega ühistule tekitatud kahju eest. Seetõttu tasub juhatusse valida inimesed, kes on valmis pühenduma ning omavad vajalikke teadmisi korteriühistu juhtimiseks.

4. Majandus- ja remondiplaan

Korrektselt koostatud majanduskava ja remondiplaan on korteriühistu eduka toimimise aluseks. Majanduskava koostatakse tavaliselt üheks aastaks ning see sisaldab tulude ja kulude prognoosi. Majanduskava kinnitab üldkoosolek ning see peaks kajastama kõiki eeldatavaid kulusid, mis kaasnevad kortermaja haldamisega.

Pikaajaline remondiplaan peaks olema koostatud vähemalt 5-10 aastaks. See dokument sisaldab vajalikke remonditöid prioriteetsuse järjekorras ning määratleb tööde ligikaudse maksumuse ja ajakava. Korralik remondiplaan aitab vältida ootamatuid kulusid ja tõstab kinnisvara väärtust pikas perspektiivis.

5. Majandusaasta aruanne

Majandusaasta aruanne annab ülevaate korteriühistu finantsolukorrast ja tegevusest möödunud aasta jooksul. Aruanne koostatakse hiljemalt kuue kuu jooksul pärast majandusaasta lõppu ning selle kinnitab üldkoosolek. Kinnitatud aruanne tuleb esitada registrile.

Majandusaasta aruanne sisaldab bilanssi ja tulemiaruannet, tegevusaruannet ning ülevaadet ühistu varadest ja kohustustest. Kui audiitorkontroll on nõutav, siis kuulub aruande juurde ka audiitori järeldusotsus.

Korteriomanikuna on sul õigus majandusaasta aruandega tutvuda ja küsida selgitusi, kui midagi jääb arusaamatuks. Aruanne annab hea ülevaate sellest, kuidas sinu raha on kasutatud ning millised on ühistu prioriteedid. Põhjalik tutvumine majandusaasta aruandega võimaldab sul teha teadlikumaid otsuseid ühistu rahakasutuse ja tulevikuplaanide osas.

6. Vaidluste lahendamine

Kortermajades tekivad paratamatult aeg-ajalt erimeelsused ja konfliktid. Nende lahendamiseks on mitmeid võimalusi, alustades läbirääkimistest juhatuse või teiste korteriomanikega ning lõpetades kohtuvaidlusega, mida tuleks siiski käsitleda viimase abinõuna.

Levinumad vaidlusteemad on seotud kommunaalkulude ja remondifondimaksete tasumata jätmisega, müra ja muude häiringutega, korteri omavoliliste ümberehitustega ning ühiskasutatavate ruumide kasutamisega. Eriti oluline on teada, et korteri siseste ümberehitustega, näiteks vaheseinte lammutamisega kortermajas, peavad kaasnema vastavad load ja kooskõlastused.

Konfliktide ennetamiseks on soovitatav tutvuda korteriühistu põhikirja ja kodukorraga ning järgida neis sätestatud reegleid. Suhtlus teiste korteriomanikega peaks olema avatud ja konstruktiivne. Kui tekib probleem, siis tasub see lahendada võimalikult vara, enne kui see jõuab eskaleeruda.

7. Praktiline kontrollnimekiri korteriomanikule

Et olla kursis kõige olulisega ja vältida probleeme, tasub järgida praktilist kontrollnimekirja. Igakuiselt kontrolli kommunaalmaksete ja remondifondimaksete tähtaegset tasumist ning tutvu juhatuse teadaannetega. Kord aastas osale üldkoosolekul või anna volitus, kui ise ei saa osaleda. Samuti tutvu majandusaasta aruandega, vaata üle majanduskava ja remondiplaan ning kontrolli, kas on vaja uuendada juhatuse volitusi.

Vajadusel teavita juhatust kortermajas märgatud probleemidest, konsulteeri renoveerimistööde osas enne nende alustamist ning tee ettepanekuid korteriühistu töö parandamiseks.

Korteriomanikuna tasuks mõelda ka kodu tulevikuväärtusele. Aeg-ajalt uuritakse Eesti korterite hindade arengut, et mõista turu trende ja teha teadlikke investeerimisotsuseid. Samuti võiks olla kursis uuendustega, mis võib mõjutada ka sinu korterelamut.

Kokkuvõte

Korteriomanikuks olemine toob kaasa nii õigusi kui kohustusi. Aktiivne osalemine oma korteriühistu tegevuses aitab luua parema elukeskkonna ning säilitada ja kasvatada kinnisvara väärtust.

Tutvu kindlasti põhjalikult korteriomandi- ja korteriühistuseadusega ning oma ühistu põhikirjaga. Teadlik ja vastutustundlik korteriomanik on hea naaber ning väärtuslik kogukonna liige. Nii tagad mitte ainult oma vara väärtuse säilimise, vaid aitad kaasa ka kogu kortermaja heaolu kasvule.