Millal saab sisse kolida esimesse büroohoonest ümber ehitatud kortermajja?
Kuigi tänavu lisandub turule rekordiliselt vähe uusi büroohooneid, ei hoogusta ka see vanemate äripindadega tehtavaid tehinguid. Optimistliku prognoosi järgi võiks esimene ärihoonest ümber ehitatud korterelamu valmida juba tuleval aastal.
“2026. aasta jääb ärikinnisvara turul meelde eelkõige taastumise algusena. On näha majanduse elavnemise märke, mis hakkavad kinnisvarasektoris selgemalt kajastuma aasta teises pooles. Samal ajal on tegu aastaga, mil turule lisandub erandlikult vähe uusi büroopindu. Harjumaal valmib ligikaudu 30 000 m² uut büroopinda, mis on väikseim maht viimase 10 aasta jooksul,” räägib Domus Kinnisvara ärikinnisvara meeskonna- ja müügijuht Raimond Pääslane. Pakkumise nappus jääb tema sõnul püsima ka järgnevatel aastatel ning arvestada tuleb sellegagi, et paljudel ehituses olevatel hoonetel on ankurüürnikud juba paigas ja suur osa pindadest üürnikega kaetud, mistõttu on just Tallinna nõutud äripiirkondadesse tekkimas selge pakkumislünk. Seega võib lähiaastatel olla keeruline leida büroopinda näiteks Maakri ja Rotermanni kvartalis, Telliskivis, Voltas ja Ülemiste Citys. Piiratud pakkumise tõttu peaks A-klassi büroohoone üürihind jääma püsima vahemikku 18-22€/m².
Modernsete kontorihoonete nappus ja kõrge üürihind ei ole Pääslase sõnul aga ka päästerõngaks vanematele büroohoonetele. “Vanema büroohoone põhiprobleem on struktuurne konkurentsivõimetus. Kaasaegne üürnik eelistab hoonet, mis vastab sisuliselt uusehitise standardile: kõrged laed, rohkelt loomulikku valgust, modernne siseviimistlus ning energiatõhusad tehnosüsteemid. Pelgalt renoveerimine ei muuda vanemat büroohoonet samaväärseks uuega, mistõttu jäävad need objektid sageli tühjaks ka siis, kui üürihind on oluliselt alla turutaseme,” selgitab Pääslane. Näiteks ohustab see tema sõnul Tartu, Pärnu ja Narva maantee äärseid vanemaid ärimaju. Nii võivad tema hinnangul Tallinna serva- ja magalapiirkondades üürihinnad langeda tasemeni 9–12 €/m², üksikjuhul ka madalamale.
Seetõttu tuleks tema arvates hinnata bürooturu nõrga perspektiiviga asukohas elamuarenduse või segafunktsiooniga lahenduse potentsiaali. “Paljude vanade büroomajade konstruktsioon võimaldab hoone kohandamist korteriteks või kombineeritud äri- ja elumajaks, mis vähendab üüritulu sõltuvust ainult ühest nõudlussegmendist ja loob hoonele uue elutsükli,” räägib ta. Eriti mõistlik oleks ümber kujundada hoone, mis asub tugevas asumikeskuses, kus eluaseme nõudlus on püsiv.
Arvestades planeerimis- ja projekteerimisprotsesside kestust, võiks asjatundja hinnangul Tallinnas oodata esimese büroohoonest ümber ehitatud kortermaja valmimist 2027.–2028. aastal.
Kinnisvaraportaali Kinnisvara24 tegevjuhi Urmas Uibomäe sõnul on portaalis hetkel 4200 äripinna müügi- ja üüripakkumist. Neist üle 3300 on üürikuulutused. “Kui võrrelda 2024. ja 2025. aasta tulemusi, siis huvi äripindade üüripakkumiste vastu suurenes möödunud aastal 7,2 % võrra.
Uibomäe toetab mõtet leida vanemale hoonele uus kasutus näiteks elamuna ja usub, et turul on olemas ka sihtrühm, kes oleks nõus renoveerimise käigus uueväärseks ja kodudeks ümber ehitatud endisesse ärihoonesse kolima, eriti kui pangad seda finantseerivad ja sinna saab kodu osta soodsamalt kui samas piirkonnas asuvasse uusarendusse.
“Tarbija jaoks on kindlasti olemas ka eeldus, et nõutud piirkonna kinnisvarahinnad püsivad stabiilsemana ning inimene saab lubada endale soovi korral senisest suuremat kodu,” räägib Uibomäe. Kuna hetkel on suurem nõudlus just Mustamäe ja Lasnamäe järelturukorterite järele, siis nende piirkondade büroohoonete ümberehitus tasuks suure tõenäosusega ära.
