Mida kontrollida ehitisregistrist enne maja müüki või ostu
Maja müük võib venida ootamatul põhjusel: pank, notar või ostja avastab viimasel hetkel, et ehitisregistri andmed ei vasta tegelikkusele. Saun on registrist puudu, juurdeehitus on vormistamata või kasutusteatis on tegemata. Selle vahega on parem tegeleda enne, kui kuulutus üles läheb.
Kuidas ehitisregistrit 5 minutiga kontrollida
Ehitisregistri andmed on avalikud. Ava ehr.ee ja otsi kinnistu aadressi järgi. Vaata üle kolm asja.
Kas kõik hooned on registris? Võrdle registris olevaid ehitisi sellega, mis krundil tegelikult on: elamu, saun, garaaž, kuur ja varjualune.
Kas andmed klapivad? Võrdle ehitisealust pinda, korruste arvu, kasutamise otstarvet ja esmase kasutuselevõtu aastat. Kui maja on vahepeal laiendatud või pööningule on tehtud tube, siis registrist seda tavaliselt ei paista.
Millised dokumendid on olemas? Ehitise lehel on loetelu lubadest ja teatistest. Kui maja on ehitatud või ümber ehitatud pärast 1995. aastat, peaks seal üldjuhul olema kasutusluba või kasutusteatis.
Ehitisregistri andmed on informatiivsed. Õiguslik tähendus on lubadel ja teatistel, mis registris on.
Levinumad puudused
Saun, kuur või garaaž on krundil olemas, aga registrist puudu.
Juurdeehitus, terrassi katmine või pööningu väljaehitamine on vormistamata.
Hoone on ehitatud ehitusloa alusel, aga kasutusteatist või kasutusluba pole kunagi taotletud.
Korteris on tehtud ümberehitus, aga registris on vana plaan.
Kasutamise otstarve on vale, näiteks on üksikelamuna kirjas maja, kus on tegelikult mitu korterit.
Mis muutus 1. augustil 2026
1. augustil 2026 jõustusid ehitusseadustiku rakendamise seaduse muudatused. Need lihtsustavad vanade hoonete andmete korrastamist.
Enne 22. juulit 1995 ehitatud hoone. Kui maa on kantud kinnistusraamatusse, eeldatakse, et hoonel on ehitamiseks õiguslik alus olemas. Luba ei pea tagantjärele tõendama. Registrist puuduv hoone kantakse registrisse andmete esitamise teatisega. Kinnistusraamatusse kandmata maal see eeldus ei kehti.
Enne 1. juulit 2015 ilma loata ehitatud hoone. Uut ehitusluba ei ole vaja taotleda. Valmis hoonele saab vastavalt hoone liigile esitada kasutusteatise või taotleda kasutusloa. Ohutust hinnatakse nende nõuete järgi, mis kehtisid ehitamise ajal. Kui need olid tänastest rangemad, kehtivad tänased nõuded. Kui projekti ei ole, tehakse ehitise audit ja see asendab projekti.
Pärast 1. juulit 2015 ilma loata ehitatud hoone vormistatakse tavalises korras.
Ehitamise aja peab tõendama omanik. Sobivad näiteks vanad fotod, ortofotod, arved ja liitumislepingud.
Mida müüja saab ette teha
Kontrolli ehr.ee-st oma kinnistu andmed ja võrdle neid tegelikkusega.
Kogu kokku olemasolevad dokumendid: projektid, load, varasemad teatised, elektriauditi protokoll ja korstnapühkija akt.
Kui midagi on puudu, alusta korrastamist kohe. Sageli on vaja hoone mõõdistust, vahel ka elektripaigaldise auditit ja ehitise auditit. Need võtavad aega.
Kui midagi jääb enne tehingut korda tegemata, ütle see ostjale ausalt välja.
Ostja jaoks
Enne broneerimistasu maksmist kontrolli ehr.ee-st, kas kõik hooned on registris ja kas neil on kasutusteatis või kasutusluba. Kui ei ole, küsi müüjalt, kes ja millal asja korda teeb. Pane see kokkulepe kirja.
Õiguslik alus: ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus § 28 (redaktsioon RT I, 11.07.2026, 3, jõustunud 01.08.2026), kontrollitud Riigi Teatajas 02.11.2026. Artikkel on üldine teave, mitte õigusnõu. Autor: Seadusta.ee
