Külaliskorter: mis see on ja mida tasub teada
Kas oled mõelnud investeerida külaliskorterisse või oled lihtsalt kuulnud seda terminit ja tahaksid teada, mida see täpselt tähendab? Eesti kinnisvaraturul on külaliskorterid muutumas üha populaarsemaks investeeringuvormiks, kuid nendega kaasnevad mitmed eripärad, mida tasub enne ostu teada.
Mis on külaliskorter?
Külaliskorter (või inglise keeles serviced apartment) on ametlikult majutusettevõte, mis üüritakse välja tervikuna, tavaliselt lühiajaliseks kasutamiseks. Turismiseaduse §18 lõige 8 määratleb selle kui eraldi majutustüübi, millel on omad nõuded ja regulatsioonid.
Külaliskorter erineb tavalisest üürikorterist mitmel viisil:
See on mõeldud peamiselt lühiajaliseks üürimiseks (puhkajatele, ärireisijatele)
Tavaliselt on see täielikult sisustatud kõigi mugavustega
Sageli pakutakse külaliskorteritega ka lisateenuseid (koristus, pesu vahetus jms)
Hinnad on tavaliselt kõrgemad kui tavalisel üürikorteril, kuid odavamad kui hotellitubadel
Külaliskorterid pakuvad mugavust ja teenuseid, mis sarnanevad hotellile, kuid kodusema ja privaatsema keskkonnaga. Need sobivad ideaalselt neile, kes soovivad paindlikumat majutust ilma pikaajalise üürilepinguta.
Juriidilised nõuded ja piirangud külaliskorteri puhul
Kui plaanid osta või arendada külaliskorterit Eestis, pead arvestama järgmiste juriidiliste aspektidega:
Registreerimine - külaliskorter peab olema ametlikult registreeritud majutusettevõttena
Kasutusotstarve - kinnisvara peab olema sobiv äritegevuseks
Korteriühistu nõusolekud - paljud korteriühistud võivad piirata lühiajalist üürimist
Need nõuded kehtivad ühtemoodi nii eraisikutele kui ettevõtetele - erinevusi ei tehta omaniku staatuse põhjal. See tähendab, et ka eraisikuna külaliskorteri pidamisel tuleb järgida samu majutusettevõtte nõudeid, mis kehtivad professionaalsetele operaatoritele.
Enne külaliskorteri soetamist tasub kindlasti kontrollida konkreetse korteri kasutusotstarvet ja korteriühistu regulatsioone. Mõnes hoones võib olla lühiajaline üürimine keelatud või piiratud, mis muudaks külaliskorteri äri võimatuks.
Maksukohustused külaliskorterite omanikele alates 2025
Külaliskorteri omanik peab arvestama järgmiste maksukohustustega:
Käibemaks – majutusteenusele kehtib käibemaks, mis on ajalooliselt olnud soodusmääraga 9%, kuid alates 1. jaanuarist 2025 tõusis see 13%-le. See käibemaksumäära tõus mõjutab otseselt külaliskorterite kasumlikkust ning võib kaasa tuua teenuse hindade suurenemise.
Tulumaks - teenitud tulu on maksustatav, olgu siis ettevõtte tulumaksuna (22%) või eraisiku tulumaksuna
Sotsiaalmaks - kui tegutsed FIE-na, võib tekkida sotsiaalmaksu kohustus
Oluline on registreerida end Maksuametis ja pidada korrektselt arvestust tulude-kulude üle. Eriti oluline on teada, et külaliskorteri pidamine kvalifitseerub majutusteenuse pakkumiseks, mis erineb tavalisest eluruumi üürimisest nii maksustamise kui ka juriidiliste kohustuste poolest. Regulaarsed konsultatsioonid raamatupidajaga aitavad hoida maksukohustused korras ja vältida hilisemaid probleeme.
Praktilised soovitused külaliskorteri ostmisel
Kui soovid investeerida külaliskorterisse, tasub silmas pidada järgmisi soovitusi:
1. Asukoht on ülioluline
Külaliskorteri puhul on asukoht veelgi olulisem kui tavalise üürikorteri puhul. Hea külaliskorter peaks asuma:
Kesklinnas või turismiatraktsioonide läheduses
Hea transpordiühendusega piirkonnas
Turvalises naabruskonnas
Tallinnas ja Pärnus on külaliskorterite nõudlus kõige suurem, kuid ka teistes linnades nagu Tartu ja Viljandi on see kasvamas.
2. Korteri suurus ja ruumiplaneering
Populaarsemad on:
Kahetoalised korterid (sobivad paaridele või väiksematele peredele)
Stuudiokorterid (sobivad üksikreisijatele või ärireisijatele)
Korterid, kus on eraldi magamistuba ja elutuba
Optimaalne suurus külaliskorteri jaoks on tavaliselt 30-60 m², mis võimaldab pakkuda kõiki vajalikke mugavusi, kuid hoiab samas halduskulud kontrolli all. Suuremad korterid võivad olla raskemini täidetavad väljaspool tippsesooni.
3. Sisustus ja mugavused
Külaliskorteri sisustus peaks olema:
Kvaliteetne ja vastupidav
Funktsionaalne ja mugav
Sisaldama kõiki vajalikke kodumasinaid (pesumasin, nõudepesumasin jne)
Hea internetiühendusega
Ära alahinda detailide tähtsust – kvaliteetsed voodilinad, korralik köögitehnika ja kiire WiFi võivad olla külaliste jaoks määrava tähtsusega. Samuti tasub investeerida hästi läbimõeldud valgustusse ja mugavatesse istekohtadesse, mis loovad korteris hubase atmosfääri.
4. Turuanalüüs ja konkurents
Enne ostu tasub uurida:
Kui palju on piirkonnas juba külaliskortereid
Milline on keskmine täituvus ja hind
Millised on hooajalised kõikumised nõudluses
Turul võib esineda küllastumist, eriti suuremates linnades, kus konkurents on tihe. Näiteks Tallinna vanalinnas on suurem hulk külaliskortereid, mis tähendab, et eristumiseks pead pakkuma midagi erilist või keskenduma spetsiifilisele sihtrühmale.
Kuidas Kinnisvara24 saab aidata külaliskorteri ostmisel?
Kinnisvara24 pakub mitmeid võimalusi, mis aitavad teha informeeritud otsuseid külaliskorteri ostmisel:
Turu-uuringud ja analüüsid - pakume põhjalikku statistikat kinnisvarahindade ja trendide kohta, mis aitab sul mõista, millised piirkonnad on kõige perspektiivsemad
Sobivate objektide leidmine - meie portaalis on lai valik kortereid müügiks, mis sobivad külaliskorteriks, sealhulgas strateegilistes asukohtades ja õige planeeringuga
Maaklerite võrgustik - aitame leida sobiva maakleri, kes tunneb külaliskorterite turgu ja suudab sind suunata parimate valikute juurde
Kokkuvõte
Külaliskorteri ostmine võib olla hea investeering, kuid see nõuab põhjalikku ettevalmistust ja teadmisi. Oluline on mõista juriidilisi nõudeid, maksukohustusi ning turu trende. Õige asukoha, suuruse ja sisustusega külaliskorter võib pakkuda stabiilset tulu, eriti kui oled valmis panustama kvaliteetsesse teenindusse ja turundamisse.
Külaliskorteri edu võti peitub detailides - alates strateegilisest asukohast kuni läbimõeldud sisustuse ja professionaalse haldamiseni. Külasta Kinnisvara24 platvormi, kus leiad mitmekesise valiku kinnisvarapakkumisi, mis aitavad sul leida just sinu vajadustele sobiva investeeringu.
