Kui palju üürikorter tegelikult teenib? Arvutused, mis tasub enne ostu läbi teha

Kas oled vaadanud müügikuulutust ja mõelnud, et korter tundub hea investeering, sest üür tundub kõrge? Esmapilgul võib tootlus näida ahvatlev, kuid tegelik pilt selgub alles siis, kui kõik tulud ja kulud ühte arvutusse kokku panna.

Üürikorter on Eestis jätkuvalt üks populaarsemaid investeerimisviise. Seda peetakse sageli stabiilseks võimaluseks kasvatada vara ja teenida regulaarset rahavoogu. Samas aetakse tihti segamini brutotootlus ja tegelik tootlus. Kui arvestusse jäävad lisamata remondifond, kindlustus, tühjalt seisvad kuud või muud vältimatud väljaminekud, võib investeering osutuda oodatust märksa vähem tulusaks.

Mis on üüritootlus ja kuidas seda arvutada

Üüritootlus näitab, kui suure osa korteri soetusmaksumusest teenib investeering aasta jooksul tagasi. Just see aitab erinevaid objekte omavahel võrrelda ning teha otsuseid faktide, mitte esmamulje põhjal.

Tegeliku tootluse valem on järgmine:

(aastane üüritulu − kulud) / soetusmaksumus × 100

Esimene samm on aastase üüritulu leidmine. Selleks korrutatakse ühe kuu üür kaheteistkümnega. Seejärel tuleb arvestada kõik kulud, mis investeeringuga paratamatult kaasnevad.

Arvestusest ei tohiks välja jätta võimalikke vakantsusperioode ehk kuid, mil korter seisab üürnikuta. Samuti kuuluvad kulude hulka korteriühistu remondifond, kindlustus, maakleritasud uue üürniku leidmisel ning väiksemad remondi- ja hooldustööd, mida tuleb aja jooksul teha ka kõige paremini hoitud korteris.

Kui soovid erinevaid ostustsenaariume kiiresti võrrelda, aitab seda teha üüritootluse kalkulaator, kuhu saab sisestada nii ostuhinna, üüritulu kui ka peamised kulud. Nii on lihtsam hinnata, milline korter pakub paremat tootlust ja millise puhul võivad peidetud kulud investeeringu atraktiivsust vähendada.

Mida põhjalikumalt kulud enne ostu läbi arvutad, seda realistlikuma ettekujutuse saad investeeringu tegelikust tootlikkusest.

Remont kui tootluse tõstja

Heas seisukorras korter leiab üürniku üldjuhul kiiremini ning võimaldab küsida kõrgemat üüri kui sarnane, kuid väsinud ilmega elamispind. Seetõttu võib läbimõeldud värskendus tõsta investeeringu tootlust ka siis, kui see nõuab alguses lisaraha.

Samas ei tähenda see, et iga remont end automaatselt ära tasub. Enne töödega alustamist tasub võrrelda remondi maksumust võimaliku üüritulu kasvuga ning hinnata, kui pika aja jooksul investeering tagasi teenitakse. Mõnikord piisab seinte värskendamisest, valgustite uuendamisest või kulunud põrandakatte vahetamisest, et korteri atraktiivsus märgatavalt suureneks.

Kui investeerimisplaan näeb ette põhjalikuma renoveerimise, on üks levinud rahastusvõimalus remondilaen. Sellisel juhul on mõistlik enne otsuse tegemist arvutada läbi, kas remondi järel kasvav üüritulu ja parem väljaüürimise kiirus katavad tehtava investeeringu mõistliku aja jooksul.

Remondi eesmärk ei ole üksnes ilusam korter, vaid suurem konkurentsivõime üüriturul ja väiksem risk, et korter jääb pikemaks ajaks tühjaks.

Ära unusta makse ja arveid

Üürikorteri tulususe hindamisel ei piisa ainult üürisumma ja remondikulude võrdlemisest. Arvestada tuleb ka maksudega ning sellega, kuidas erinevad kulud tegelikult kujunevad.

Üüritulu tuleb Eestis deklareerida ning maksukohustusega arvestamine aitab vältida ebameeldivaid üllatusi hiljem. Samuti tasub tähele panna, et remondi- ja ehitustööde arvetel sisaldub käibemaks. Eestis on käibemaksu standardmäär 24%, mistõttu võib arve lõppsumma olla suurem, kui esialgu hinnangut andes arvestati.

Kui soovid kiiresti kontrollida, kui suur osa arvest on käibemaks ja milline on summa ilma käibemaksuta, aitab seda teha käibemaksu kalkulaator. Selline kiire kontroll muudab remondieelarve koostamise selgemaks ning aitab kulusid realistlikumalt hinnata.

Mida täpsemalt kõik väljaminekud enne ostu kaardistad, seda kindlam on sinu hinnang investeeringu tegelikule tootlikkusele.

Kokkuvõte: otsusta numbrite, mitte kõhutunde järgi

Hea investeerimiskorter ei ole tingimata see, mille kuulutus jätab kõige parema esmamulje. Sageli osutub paremaks valikuks korter, mille puhul on kõik kulud realistlikult läbi arvutatud ning mille tootlus püsib tugev ka pärast remondifondi, kindlustuse, vakantsuse, maakleritasude ja pisiremondi arvestamist.

Enne ostu tasub koostada võimalikult täpne rahaline ülevaade ning hinnata erinevaid stsenaariume. Kui otsus põhineb arvutustel, mitte emotsioonidel, on lihtsam leida investeering, mis vastab sinu ootustele ka pikemas perspektiivis.