Kinnisvaratulu deklareerimine: mida peab teadma, kui müüsid või üürisid mullu kinnisvara?
Millal tuleb kinnisvarast saadud tulu deklareerida ja millal mitte, milliseid andmeid tuleb deklaratsioonile ise lisada ja millised sealt ära kustutada? Olulisemaid asju, mida tuludeklaratsiooni täitma minnes meeles pidada, selgitab Kinnisvara24 tegevjuht Urmas Uibomäe.
Eelmise aasta tulu deklareerimine algab juba 16. veebruaril ning need, kes on mullu müünud kinnisvara või seda välja üürinud, peavad deklaratsiooni täites teadma nii mõndagi nüanssi, millal tuleb tulumaksu tasuda ja millal mitte.
Kui müüsid 2025. aastal kinnisvara
“Kinnisvara müümisel või vahetamisel tekkinud kasu on reeglina tulumaksuga maksustatav. Tulumaksu tuleb tasuda müügi- ja ostuhinna vahe pealt, kuid on ka hulk erandeid,” selgitab Kinnisvara24 tegevjuht Urmas Uibomäe. Näiteks on müük maksuvaba ehk riigile ei pea tulumaksu maksma siis, kui müüd enda elukohta ja ei ole viimase kahe aasta jooksul sarnast tehingut teinud, suvilat või aiamaja, mille kinnistu ei ole suurem kui 2500 ruutmeetrit ja vara on kuulunud omanikule vähemalt kaks aastat või omandireformi käigus tagastatud maad. Kui tuludeklaratsioonis on tehingu kohta rida eeltäidetud, siis võib selle kustutada, kuid peab lisama ka põhjuse. Kui kinnisvaraga tehtud tehingult tuleb siiski tulumaksu tasuda, kuid deklaratsioonis tehingu kohta infot pole, tuleb see sinna ise lisada. Samuti tuletab Uibomäe meelde, et kinnisvara müügiga teenitud tulust võib maha arvata dokumentaalselt tõestatud parenduskulud.
Erandid puudutavad ka pärandvara müüki. “Kui müüsite päranduseks saadud eluruumi, mis on omandireformi korras tagastatud või mida kasutasite oma elukohana ning eelneva kahe aasta jooksul pole ühtki teist elukohta müünud, siis tulumaksu maksmise kohustust ei ole. Kui aga müüsite pärandatud või kingitud vara, mis ei ole olnud teie ametlik elukoht, tuleb tulumaksu tasuda kogu müügisummalt,” selgitab Uibomäe.
Kui tegeled üüriäriga
Kinnisvara üürimisel tuleb deklareerida kogu aasta jooksul teenitud üüritulu. Küll aga lubab seadus eluruumi üürimisel saadud tulust kulude katteks maha arvata 20%. Kuludokumente seejuures esitama ei pea. Oluline on meeles pidada, et eeltäidetud deklaratsioonis toimub mahaarvamine automaatselt, ise seda teha ei tohi. “See soodustus ei kehti aga siis, kui üüritulu on saadud äripinna, garaaži või mõne muu sellise pinna väljaüürimisest,” räägib Uibomäe.
Oluline on eristada ka üüritulu ja kommunaalteenuste kulu. Üüritulu hulka ei loeta üüri kõrvalkulusid, hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ega eluruumi hariliku kasutamisega seotud kulu, mida üürnik korteriühistule või teenusepakkujale tasub. Kui üürnik tasub aga üürileandja eest laenumakseid või maamaksu, tuleb ka need summad lugeda üüritulu osaks.
Erisusi tuleb silmas pidada ka majutusteenuse puhul ehk kui eluruumi pakutakse ajutiseks majutamiseks läbi AirBnb või Booking.com-i. Sellisel juhul tuleb saadud tulu deklareerida ja kuna tegemist on rendituluga, siis 20% kulu mahaarvamise võimalust ei ole. Kohustusest kõrvalehiilimise võimalust ei ole, sest platvormihalduritel on juba 2023. aastast kohustus esitada Maksu- ja Tolliametile teavet nende platvormil tegutsevate müüjate, teenusepakkujate ning nende teenitud tulu kohta.
Tulu deklareerimine kestab aprilli lõpuni. Kõige mugavam on seda teha Maksu- ja Tolliameti veebikeskkonna e-MTA kaudu.
