Kinnisvaraarendaja väljakutse: kuidas vabaneda fantoomkorteriühistust?
Uue arendusprojekti elluviimisel on ajakava täpne planeerimine esmatähtis, kuna sellest sõltuvad nii ehituslepingu aja- ja maksegraafik, pangafinantseerimise tingimused kui ka arendatava vara võõrandamise tingimused ja ajastus. Kui uus arendusprojekt on kavandatud kinnistule, mille osaks on lammutamisele kuuluv või juba lammutatud korterelamu, tuleb arvestada täiendava ajakuluga, mis võib kuluda korteriühistu likvideerimisele.
Advokaadibüroo RASK ehitus ja kinnisvara valdkonna kaasjuht Marina Lapidus selgitab, et kui uus arendusprojekt eeldab kinnistu jagamist uuteks korteriomanditeks või muul viisil kinnistu ümberkorraldamist, tuleb esmalt kinnistusraamatust kustutada olemasolevad vanad korteriomandid. Need võivad vastata juba lammutatud või lammutamisele kuuluvatele korteritele, kus ei ole aastaid elatud. Korteriomandite kustutamiseks piisab kinnistu omaniku avaldusest kinnistusosakonnale, kuid selle eelduseks on, et ka vastav korteriühistu on registrist kustutatud.
Siinkohal võibki arendaja sattuda ootamatu takistuse ette: korteriühistu võib olla registris alles, kuigi vastavat hoonet ei ole enam ammu olemas ja omanikud pole kunagi ühistut asutanud ega selle tegevusega tegelenud.
Automaatne korteriühistu loomine
Selle olukorra põhjus peitub korteriomandi- ja korteriühistuseaduses. Nimelt näeb seadus ette, et kui korteriomandite kaasomandi osa valitsemiseks ei olnud varasemalt moodustatud korteriühistut, siis alates 1. jaanuarist 2018 loodi korteriühistud automaatselt. See tähendab, et riik avas korteriühistu registrikaardi korteriühistute registris ilma korteriomanike otsese tahteavalduseta.
Sellisel viisil tekkisid korteriühistud ka nende korterelamute kohta, kus tegelikult elanikke ei olnud või kus kõik korteriomandid kuulusid ühele isikule, kellel puudus vajadus juriidilise isiku järele oma vara majandamiseks.
Seadusandja põhjendas muudatust sooviga vältida varasemaid segadusi, mis olid seotud korteriomanike ühisuse ja kolmandate isikutega, näiteks ehitusettevõtetega. Riigi hinnangul muudab automaatselt moodustatud korteriühistu lepingulised suhted selgemaks.
Korteriühistu likvideerimise keerukus
Jättes kõrvale arutelud selle üle, kas isikute sundliitmine juriidilisse isikusse on õiguspärane, tuleb keskenduda korteriühistu likvideerimise tehnilistele aspektidele. Nagu eelnevalt mainitud, ei ole võimalik kinnistusraamatusse kantud korteriomandeid kustutada enne, kui vastav korteriühistu on likvideeritud. Korteriühistu likvideerimine koosneb mitmest sammust:
Avalduse esitamine registripidajale korteriühistu likvideerimise algatamiseks.
Likvideerija määramine, kelle ülesandeks on ühistu tegevuse lõpetamine, võlgade sissenõudmine, vara müümine, võlausaldajate nõuete rahuldamine ja vara jaotamine.
Likvideerimisteate avaldamine Ametlikes Teadaannetes, kus võlausaldajatel on neli kuud aega oma nõudeid esitada.
Lõpptoimingud ehk pärast nõuete rahuldamist, raha hoiustamist, tagatise andmist ning alles jäänud vara jaotamist saab esitada avalduse korteriühistu kustutamiseks registrist.
Seega, kuigi korteriühistu võib olla vaid „paberil“ eksisteeriv ja mitteaktiivne, võtab selle likvideerimine tulenevalt seadusega määratud kohustulikest tähtaegadest ikkagi vähemalt neli kuud aega.
Korteriühistu ei allu lihtsustatud kustutamise korrale
Huvitav on see, et seadusandja on pidanud korteriühistut nii keeruliseks juriidiliseks konstruktsiooniks, et selle likvideerimine ei ole võimalik lihtsustatud korras.
Näiteks osaühingu saab kustutada äriregistrist lihtsustatud korras, kui see ei ole tegevust alustanud ja kõik osanikud ning juhatuse liikmed kinnitavad seda. Kuigi äriregistri seaduse seletuskiri viitab, et sama võimalus peaks laienema ka teistele juriidilistele isikutele, keeldub registripidaja sellist lähenemist korteriühistute puhul rakendamast. See kehtib ka juhul, kui esitatakse tõendid, et hoone on lammutatud ning ühistu pole kunagi tegutsenud.
Ebamõistlik koormus korteriomanikele
Riik on eelistatud lahendusena näinud korteriühistute automaatset loomist, kuid see on selgelt suurendanud korteriomanike halduskoormust ja jätnud nende huvid tagaplaanile. Korteriühistu loomine olukorras, kus see pole ei omanikele ega kolmandatele isikutele vajalik, põhjustab ainult täiendavaid ajakulu ja rahalisi väljaminekuid likvideerimisprotsessi läbiviimiseks.
Seetõttu võiks seadusandja kaaluda regulatsiooni muutmist. Seni peavad aga korteriomandite kinnistusraamatust kustutamist soovivad korteriomandite omanikud arvestama endiselt likvideerimisprotsessi ning sellega kaasneva ajakuluga.
