Kinnisvara pärimine Eestis: mida peab teadma ja millega tuleb arvestada
Kinnisvara pärimine on oluline eluetapp, mis võib tulla ootamatult ja tekitada küsimusi. Kui oled saanud teada, et pärid kinnisvara või soovid oma vara pärandamist ette planeerida, on oluline mõista protsessi kõiki nüansse. Pärimisprotsess võib tunduda keeruline, kuid õigete teadmistega saad sellest sujuvalt läbi. Artikkel annab ülevaate kinnisvara pärimise õiguslikest alustest ja praktilistest sammudest Eestis, mis kehtivad alates 2025. aastast.
Pärimisõiguse alused Eestis
Eestis reguleerib pärimist Pärimisseadus, mis määrab pärimise korra ja reeglid. Seadus tagab, et vara läheb edasi korrektselt ja õiglaselt. Pärimine toimub kahel viisil:
Seadusjärgne pärimine
Kui pärandaja ei ole teinud testamenti, toimub vara pärimine seaduse järgi. See on nagu pärimise automaatpiloot – seadus määrab täpse järjekorra, kes ja kui palju pärib. Pärijate järjekord on:
Esimene järjekord - pärandaja alaneja sugulased (lapsed, lapselapsed)
Teine järjekord - pärandaja vanemad ja nende alanejad sugulased (õed-vennad)
Kolmas järjekord - pärandaja vanavanemad ja nende alanejad sugulased
Kujutage ette pärimist nagu kontsentrilist ringi – kõigepealt saavad lähedasemad sugulased, siis kaugemad. Abikaasa pärib sõltuvalt sellest, millised teised pärijad olemas on. Seadusjärgsel pärimisel saab abikaasa tavaliselt vähemalt 1/4 pärandist.
Testamendijärgne pärimine
Kui pärandaja on koostanud testamendi, päritakse vara selles määratud tingimustel. Testament on nagu isiklik teekaart vara jaotamiseks – see võimaldab määrata vara saatuse vastavalt pärandaja soovidele, kuid peab arvestama sundosa nõudega (lähimad sugulased, kes on õigustatud saama teatud osa pärandist).
Testament annab võimaluse määrata konkreetsed kinnisvarad konkreetsetele inimestele, kellele soovite need pärandada. Näiteks võite jätta suvila lapselapsele, kes seal igal suvel nautis lapsepõlve, või korteri abivajajale sugulasele.
Pärimismenetluse algatamine
Pärimismenetlus algab pärast pärandaja surma ja selle läbiviimiseks on vaja:
Pöörduda notari poole - menetlust viib läbi notar, kelle tööpiirkonnas oli pärandaja viimane elukoht
Esitada vajalikud dokumendid - surmatunnistus, pärijate isikut tõendavad dokumendid, testament (kui see on olemas)
Notaripoolne pärijate tuvastamine - notar kontrollib testamendi olemasolu ja tuvastab seaduslikud pärijad
Tähelepanu! Alates 2025. aastast on pärimismenetlus muutunud digitaalsemaks, mis võimaldab dokumentide esitamist ka elektrooniliselt. See kiirendab kogu protsessi märkimisväärselt. Näiteks saab nüüd esitada pärimisavalduse e-notari süsteemi kaudu, ilma et peaksite füüsiliselt notaribüroosse minema.
Kinnisvara pärimise eripärad
Kinnisasja pärimisel tuleb arvestada järgmiste eripäradega:
Pärimistunnistus
Kinnisvara omandiõiguse üleminekuks on vajalik pärimistunnistus, mille väljastab notar pärast pärimismenetluse läbiviimist. Pärimistunnistus on aluseks kinnistusraamatu kande muutmiseks. See dokument on kui võti, mis avab tee kinnisvaraga edasi tegutsemiseks – ilma selleta ei saa kinnisvara ametlikult oma nimele kanda.
Kinnistusraamatusse kandmine
Pärimistunnistuse alusel tuleb esitada avaldus kinnistusosakonnale omandiõiguse ümberregistreerimiseks. See on oluline samm, mis kinnitab ametlikult kinnisvara ülemineku pärijale. Kui olete kinnisvara pärinud, kuid jätate selle kinnistusraamatusse kandmata, võib see tekitada tulevikus õiguslikke probleeme ja raskendada näiteks hilisemat müüki.
Ühine pärimine
Kui pärijaid on mitu, tekib kinnisvara suhtes kaasomand. Kõik otsused kinnisvara kasutamise, müügi või koormamise kohta tuleb teha ühiselt. Koostöö puudumisel võib kinnisvara müük osutuda keeruliseks.
Kujutage ette olukorda, kus kolm õde-venda pärivad vanematekodu. Üks soovib maja müüa, teine tahab seal elada ja kolmas soovib seda välja üürida. Ilma selge kokkuleppeta tekib patiseis, mis võib lõppeda kohtuprotsessiga. Seepärast on mõistlik juba varakult kokku leppida, kuidas kaasomandis olevat kinnisvara hallatakse.
Maksukohustused kinnisvara pärimisel 2025. aastal
Kinnisvara pärimisel tuleb arvestada maksukohustustega:
Tulumaks müügil - kui päritud kinnisvara müüakse, võib tekkida tulumaksukohustus kasult
Maksuvabastused - maksuvabastus kehtib juhul, kui:
Päritud kinnisvara oli pärandaja eluase ja pärija kasutab seda oma eluasemena müügini
Tegemist on omandireformi käigus tagastatud varaga (kehtib teatud tingimustele)
Alates 2025. aastast on oluline teada, et maksuvabastus omandireformi käigus tagastatud vara müügil ei laiene automaatselt pärijatele. See tähendab, et kui pärid sellise kinnisvara ja soovid seda müüa, võib tekkida maksukohustus.
Näide: Kui pärid vanaemalt korteri, mis talle omandireformi käigus tagastati, ja otsustad selle müüa, pead arvestama, et maksuvabastus ei kandu automaatselt sinule üle. Seega tuleks enne müümist konsulteerida maksuspetsialistiga, et vältida ootamatuid maksukohustusi.
Praktilised sammud kinnisvara pärimisel
1. Konsulteeri spetsialistiga
Enne pärimismenetluse algatamist tasub konsulteerida notari või kogenud kinnisvaramaakleriga, kes suudab selgitada protsessi ja pakkuda parimat lahendust. Professionaalne nõustamine võib aidata vältida vigu, mis võivad hiljem kulukaks osutuda.
2. Kogu vajalikud dokumendid
Pärimismenetluse algatamiseks on vaja:
Pärandaja surmatunnistus
Pärijate isikut tõendavad dokumendid
Testament (kui on olemas)
Kinnisvara omandiõigust tõendavad dokumendid
Dokumentide korrastamine juba varakult kiirendab kogu protsessi. Mida kiiremini saate need notarile esitada, seda kiiremini saate pärimistunnistuse.
3. Pärandi vastuvõtmine või sellest loobumine
Eestis loetakse pärand automaatselt vastuvõetuks, kui pärija ei loobu sellest kolme kuu jooksul pärast teadasaamist oma pärimisõigusest. Pärandist loobumine võib olla mõistlik, kui pärandil on suured võlad.
Näide elust: Pärija sai teada, et on pärinud korteri, kuid korteril oli üle 50 000 euro laenujääki ning hooldus- ja kommunaalvõlgu. Kuna korteri turuväärtus oli madalam kui võlad, otsustas ta pärandist loobuda, et vältida võlakohustuste ülevõtmist.
4. Võlgade tasumine
Enne kinnisvara käsutamist on oluline selgitada välja pärandaja võlad ja kohustused. Pärija vastutab pärandaja võlgade eest pärandvara väärtuse ulatuses. See tähendab, et kui pärandvaral on võlgasid, tuleb need tasuda pärandvara arvelt enne, kui kinnisvara saab vabalt käsutada.
5. Kaasomandi küsimuste lahendamine
Kui pärijaid on mitu, on soovitatav sõlmida kirjalik kokkulepe vara kasutamise või jagamise kohta. See aitab vältida tulevasi vaidlusi. Kaasomandi kokkulepe võib sisaldada tingimusi, kuidas kinnisvara kasutatakse, kes ja kuidas tasub kulud ning milliste tingimuste alusel võib üks kaasomanik oma osa võõrandada.
Pärimise planeerimine enne surma
Mõistlik on pärimise küsimused lahendada juba oma eluajal:
Koosta testament - see võimaldab määrata vara saatuse vastavalt oma soovidele
Kinnisvaratehingud eluajal - kinnisvara võib üle anda lähedastele juba oma eluajal
Kinkelepingud - võimalus anda kinnisvara üle kingina, mis võib teatud juhtudel olla maksusoodsam
Testament on oma olemuselt nagu tulevikukindlustus – see annab teile kontrolli oma vara saatuse üle ka pärast lahkumist. Näiteks võite testamendis määrata, et teie suvila läheb lapselapsele, kes on seal alati suvitanud, mitte ei jaotata see kõigi laste vahel võrdselt.
Erilahendused kinnisvara pärimisel
Välismaal asuv kinnisvara
Kui pärandvaras on kinnisvara välismaal, tuleb arvestada ka vastava riigi pärimisseaduste ja -protseduuridega. Sellisel juhul on soovitatav konsulteerida mõlema riigi spetsialistidega.
Välismaise kinnisvara pärimine võib olla keerulisem, sest teised riigid võivad rakendada erinevaid pärimisreegleid. Näiteks mõnes riigis võib olla kohustuslik sundosa kõigile lastele, samas kui teises riigis on testamendi koostajal suurem vabadus otsustada, kellele vara läheb.
Uusarendused ja tehasemajad
Kui pärandvaras on uusarendus või tehasemaja, võivad kehtida erinevad tingimused, eriti kui tegemist on poolelioleva ehitusega või eritingimustel soetatud kinnisvaraga.
Uusarenduste puhul võib pärandaja olla sõlminud lepingu, mis pole veel täielikult täidetud – näiteks on tasutud ainult osa ostuhinnast või on ehitus veel pooleli. Sellisel juhul on oluline hoolikalt üle vaadata kõik lepingud ja kohustused, mis pärandvaraga kaasnevad.
Kokkuvõte
Kinnisvara pärimine on protsess, mis nõuab teadmisi ja hoolikat planeerimist. Õigete sammude järgimine võimaldab vältida probleeme ja tagada vara sujuva ülemineku. Kinnisvara24 pakub tuge kogu protsessi vältel, alates konsultatsioonist kuni kinnisvara müügi või haldamiseni.
