Kas Tallinna ärikeskus kolib mere äärde?
Tallinna ärikeskus laieneb mere suunas. Rotermanni kvartal on kujunenud arvestatavaks äripiirkonnaks, Golden Gate on lisanud sadamaalale uusi büroopindu ning SEB plaanib kolida oma Baltimaade peakontori Tornimäelt Talsinki kvartalisse. Samal ajal arenevad Telliskivi ja Krulli piirkond. Kas see tähendab, et aastakümneid Tallinna ärikeskuseks peetud Maakri ja Liivalaia piirkond hakkab oma tähtsust kaotama? Päris nii lihtne see ei ole. Swedbank kolis oma senisest Liivalaia peakontorist Arteri kvartalisse, jäädes sisuliselt samasse piirkonda. Ka Ülemiste City näitab, et tugev ärikeskkond võib kujuneda väljaspool traditsioonilist südalinna. Pigem tekib küsimus, kas Tallinnas on üldse ühte selgelt määratletavat ärikeskust ja mida tähendab hea asukoht tänapäeva bürooüürniku jaoks.
Ettevõtted ei vali asukohta ühtemoodi
Majandusteaduses tuntakse aglomeratsiooniefekti – ettevõtete koondumisest tekkivat majanduslikku kasu. Pangad, advokaadibürood ja konsultatsiooniettevõtted võivad võita klientide ning koostööpartnerite lähedusest. Lisaks on esinduslikul aadressil oma roll ettevõtte kuvandis. Tehnoloogiaettevõtte või suure tugiteenuste keskuse jaoks võivad aga määravamaks osutuda töötajate ligipääs, tööjõuturg ja ümbritsev keskkond. Tallinna Ülikooli 2023. aasta kesklinna ettevõtluskeskkonna uuringu järgi paiknes Tallinna ärilises linnasüdames vaid ligikaudu kuuendik linna kontoritöökohtadest. Helsingi pealinnapiirkonnas oli seevastu umbes pool kontoritöökohtadest koondunud ärikeskusesse. See näitab, kui hajutatud on Tallinna kontoritöökohad. Samas näitab CBRE 2026. aasta Põhjamaade bürooüürnike uuring, et kesklinna tähtsus pole kadunud: 87% vastanud ettevõtete kinnisvaraotsustajatest eelistas kesklinna või selle lähiümbrust. Esinduslik asukoht, teenuste kättesaadavus ja teiste ettevõtete lähedus on jätkuvalt olulised.
Kas hea asukoht on seal, kus on kliendid või kus elavad töötajad?
Tallinna bürooturul tekib siit huvitav vastuolu. Uued mereäärsed ärikvartalid pakuvad atraktiivset linnakeskkonda, restorane ja teenuseid. Samal ajal on ettevõtteid, kelle töötajad elavad Mustamäel, Nõmmel või Tallinna lähivaldades ning kelle jaoks on oluline mugav autoga ligipääs ja parkimine. Kas sellise ettevõtte jaoks on büroo Rotermannis tingimata parem kui Tammsaare tee, Sõpruse puiestee või Pärnu maantee ääres? Mitte tingimata. Hea asukoht sõltub ettevõtte tegevusvaldkonnast, klientidest, töötajate liikumisharjumustest ja töökorraldusest.
Asukoht ei muutu, aga selle väärtus võib muutuda
Hea näide on Swedbanki endine peakontor Liivalaia 8/12, kus on ligikaudu 22 500 ruutmeetrit büroopinda. Aastakümneid oli see ühe Eesti suurema panga kodu. Nüüd tuleb uuel omanikul leida vastus küsimusele, millistele üürnikele võiks see hoone sobida. Asukoht pole ju muutunud. Endiselt on tegemist kesklinnaga, kus paiknevad pangad, advokaadibürood ja teised äriteenuste ettevõtted. Kuid see, mis sobis aastakümneid ühe suure panga peakontoriks, ei pruugi samal kujul vastata järgmise üürniku ootustele. Kas hoone võiks kõnetada mitut keskmise suurusega ettevõtet? Kas keskne asukoht ja võimalik hinnavõit kaaluvad üles uuemate büroohoonete eelised? Ning kui palju selliseid potentsiaalseid üürnikke tegelikult on?
Investor ei osta ainult asukohta, vaid nõudlust selle järele
Kinnisvarainvesteeringu puhul on asukohta alati peetud üheks olulisemaks väärtuse määrajaks. Ent prestiižses äripiirkonnas asuv büroohoone ei pruugi olla riskivaba investeering, kui sobivate üürnike ring on kitsas ja konkureerivat pinda lisandub. Teisalt võib kesklinnast kaugemal, kuid hästi ligipääsetavas piirkonnas asuv funktsionaalne büroohoone pakkuda stabiilset rahavoogu. Tallinna ärikeskus ei koli mere äärde, vaid laieneb ja muutub mitmekeskuselisemaks. Rotermanni ja sadamaala areng ei tähenda, et Maakri, Liivalaia või Mustamäe büroopiirkonnad oma tähtsuse kaotaksid. Küll aga muutub konkurents üürnike pärast tihedamaks ning iga piirkond peab senisest selgemalt pakkuma väärtust just neile ettevõtetele, kelle vajadustega see kõige paremini sobib.
Kinnisvarainvestori jaoks ei ole seetõttu kõige olulisem küsimus ainult see, kas tegemist on hea asukohaga. Küsida tuleks: kelle jaoks on see hea asukoht ja kui palju selliseid üürnikke turul tegelikult on?
