Kas AI asendab kinnisvara hindajat?

Tehisintellekti võidukäiguga oleme jõudnud olukorda, kus AI pakub Maa-ameti tehinguandmete põhjal vaid kinnisvara hinnangulist turuväärtust või selle vahemikku. Sekunditega tulev vastus tekitab aga küsimuse, kas masin oskab päriselt ka kinnisvara hinnata ning kas see info on adekvaatne.

Mida teeb kinnisvara hindaja?

Kinnisvara hindaja on oma ala spetsialist, kelle töö on määrata kinnisvara turuväärtus ning põhjendada seda hindamisaruandes. Turuväärtus tähendab hinda, mida võiks kinnisvara eest tavapärases turuolukorras eeldatavasti saada. Hindamist vajatakse näiteks pangalaenu tagatiseks, kinnisvara müügihinna kujundamiseks, kohtuvaidlustes, finantsaruandluses või investeerimisotsuste tegemisel.

Hindaja töö algab aga ammu enne lõpliku hinnanumbri kirjutamist. Ta kogub ja analüüsib vara kohta käivat infot ning tutvub dokumentidega. Korteri hindamise puhul võib olla vajalik tutvuda dokumentidega näiteks kinnistusregistris, ehitisregistris või Maa-ameti geoportaalis. Uuemate objektide puhul tuleb üle vaadata ka projektimaterjalid, parkimise ja panipaikadega seotud info ning see, kuidas need vara koosseisu kuuluvad.

Oluline osa tööst on ka kohapealne ülevaatus. Hindaja vaatab kinnisvara tegelikku olukorda ning pildistab seda. Korteri puhul vaadatakse üle kõik ruumid, maja puhul ka näiteks kelder, pööning ja kõrvalhooned. Samuti vaadatakse üle, kas tegelik olukord vastab dokumentides ja registrites olevale.

See on oluline, sest registris olev pind, planeering või ehitise kirjeldus ei pruugi alati tegelikkusele vastata. Korteris võivad olla tehtud muudatused või juurdeehitused, mille dokumentatsioon vajab kontrollimist ning sellised erinevused võivad kaasa tuua õiguslikke, tehnilisi või finantseerimisega seotud riske.

Seejärel valib hindaja sobiva hindamismeetodi. Elamukinnisvara puhul kasutatakse sageli võrdlusmeetodit. See tähendab, et hinnatavat objekti võrreldakse sarnaste, kuid juba müüdud objektidega ning hinnatava objekti vara väärtust mõjutavaid tegureid korrigeeritakse vastavalt standardile müüdud objektidega.

Kinnisvara hindamisel võetakse arvesse näiteks kinnisvara asukohta (näiteks kaugust tõmbekeskusest), pindala, hoone seisukorda, siseviimistluse seisukorda, parkimist ja panipaika, samuti rõdu või terrassi olemasolu, küttesüsteemi ning maja puhul ka krundi suurust ja kõrvalhoonet jt tegureid. Selliselt kujuneb lõpuks välja kinnisvara turuväärtus.

Kuidas AI kinnisvara hindab?

Kui kutsetunnistusega ja nö päris kinnisvara hindaja kõrvale panna AI-põhine programm, mis hindab kinnisvara, tekib paratamatult küsimus, et kuidas viimane üldse võimalik on. Vastus on andmetöötlus. Näiteks saab Maa-ameti ametliku tehingustatistika põhjal analüüsida, milliste hindadega on kortereid ja maju eri piirkondades tegelikult müüdud.

Programm võrdleb hinnatava vara sama piirkonna, vanuse- ja suurusklassi tegelike tehingutega. Analüüsis arvestab see ka kinnisvara seisukorda, korrust, planeeringut ja maja puhul krundi suurust. AI üks suurimaid eeliseid selle juures on kiirus, sest tehisintellekt töötleb suurt hulka olemasolevaid andmeid väga kiiresti, võrdleb erinevaid tehinguid ning annab nende põhjal esmase hinnangu.

Ühe automaatse hindamise lahenduse puhul kasutatakse enam kui 700 hinnakirjet. Nende hulgas on korterite ja majade mediaanhinnad kõigis Eesti maakondades ja omavalitsustes ning Tallinna linnaosades. Andmed on jaotatud ka ehitusaasta ja korteri suuruse järgi ning neid uuendatakse kord kvartalis.

Automaatse hindamise tulemusena ei esitata ühte kindlat numbrit, vaid turuväärtuse vahemiku. Siin kajastub aga AI hindamise suur miinus – nimelt ei ole võetud arvesse kõiki kinnisvara väärtust mõjutavaid omadusi, sest need ei kajastu andmebaasis. Nendeks on näiteks kinnisvara vaade, siseviimistlus ja planeeringu eripärad, mis on hindamisakti koostades väga olulised.

Mida AI näeb ja mis jääb märkamata?

Ehk jõuamegi järgmise punktini ehk mida tehisintellekti abiga kinnisvara hinnates on võimalik tuvastada, mida mitte. Nagu ülal mainitud, on AI suurim tugevus kinnisvara hindamisel suurte andmehulkade töötlemine. Selle abil saab võrrelda väga palju tehinguid, leida mustreid ning anda andmetel põhinevat esialgset hinnangut. Aga kinnisvara ise ei ole ainult andmekirje.

Automaatse hindamise tulemusena ei näe aknast avanevat vaadet, nutikaid lahendusi, siseviimistlust ja integreeritud kodutehnikat ja nii edasi. Kõik need omadused muudavad elamispinna väärtuslikumaks või teinekord vastupidi vähem atraktiivseks.

Teine probleem on andmete kvaliteet. Kui andmed on puudulikud, vananenud või vastuolulised, muutub nende põhjal tehtud hinnang ebausaldusväärseks.

Sarnane probleem tekib ka siis, kui registris olev info ei vasta tegelikule olukorrale. Ainult ühes hindaja abiga on võimalik selgeks teha, kas kinnisvara on näiteks ümber ehitatud või kui dokumentides olev planeering erineb tegelikust. Automaatne süsteem saab analüüsida vaid seda infot, mis talle kättesaadav on, kuid sellest ei saa automaatselt järeldada, et see suudab tegeliku olukorra erinevusi tuvastada.

Kas AI aitab teha ajamahukat tööd?

Kinnisvara hindamisega seotud töö sisaldab palju tegevusi, mida saab andmete olemasolul automatiseerida ja siinkohal on AI-l selge potentsiaal. Näiteks tehinguandmete kogumine ja standardiseerimine, sarnaste objektide leidmine, hinnatasemete võrdlemine ning turuandmete analüüs on tegevused, mida automatiseerides saab kinnisvara hindaja oma töömahtu oluliselt vähendada.

AI töötleb andmeid kordades kiiremini kui inimene ja suudab tuvastada hinnastatistikas mustreid või kõrvalekaldeid, mida hindaja seejärel üle vaadata saab. Seega ei ole küsimus selles, kas AI suudab hindaja töö ära teha, vaid selles, millist osa hindaja tööst on võimalik ja mõistlik automatiseerida.

Kus jääb tehisintellekt päris inimesele alla?

AI-põhine hindamine sobib olukordadesse, kus on piisavalt tehinguid, mida omavahel võrrelda ja kõrvutatud objektid on omavahel sarnased. Tavalise korteri puhul võib olla valikus palju sarnaseid tehinguid, mille põhjal hinnangut ja turuväärtuse vahemikku kujundada.

Keerulisemaks muutub olukord unikaalsete, ajalooliste või eriotstarbeliste objektide puhul. Kui võrreldavaid tehinguid on vähe või vara omadused on tavapärasest väga erinevad, on keeruline koostada adekvaatset statistilist võrdlust.

Samuti ei suuda tehisintellekt viia läbi kohapealset vaatlust ja dokumentide kontrolli võrrelduna reaalse olukorraga. Hindaja saab aga võrrelda tegelikku olukorda registri- ja projektandmetega ning tuvastada võimalikke erinevusi. See mängib eriti olulist rolli siis, kui kinnisvara väärtust mõjutab mõni selline asjaolu või tegur, mis selgub kohapealsel ülevaatusel.

Kutselise hindaja eksperthinnang ei ole sama, mis AI tehtud hinnang

Oluline erinevus kogu teemapüstituse juures seisneb selles, milleks üht või teist hinnangut kasutada saab. AI-põhine kinnisvarahinnang on indikatiivne. See on enamasti tasuta ja keegi ei vastuta tulemuse eest, kuid see annab inimesele kiire ülevaate sellest, millises suurusjärgus tema kinnisvara turuväärtus olla võiks.

Samas kutselise hindaja töö eeldab vastavat kvalifikatsiooni. Eestis on kinnisvara hindamisega seotud kutsetasemed 5, 6 ja 7. Kutseline hindaja peab tundma hindamisvaldkonda reguleerivaid standardeid, oskama analüüsida vara ja turgu ning põhjendama oma hinnangut ja peab ka vastutama oma töö eest.

Kas AI ja hindaja hakkavad koos töötama?

AI tugevus on suurte andmehulkade töötlemine, võrdlemine ja mustrite leidmine. Hindaja tugevus on professionaalne analüüs, kohapealne vaatlus, dokumentide kontroll ja keerukate asjaolude tõlgendamine.

Tehisintellekti tugevusi saab targalt ära kasutada, mis lihtsustab kinnisvara hindaja tööd ja töömahtu. Näiteks saab AI anda hindajale esmase hinnangu ning juhtida tähelepanu objektidele või asjaoludele, mis vajavad täiendavat kontrolli. Hindaja saab seejärel keskenduda välja toodud punktidele ning muudele teguritele, kus automaatne hinnang ei ole piisav.

Selline koostöö ei kaota inimese rolli ega võta hindaja tööd ära, vaid muudab seda. AI tegeleb andmete töötlemise ja korduvate ülesannetega, samal ajal kui hindaja keskendub rohkem eksperditeadmistele, kinnisvara kohapealsele ülevaatusele ja selle eripärade hindamisele ja lõplike järelduste tegemisele.

Sama suundumus on ka laiemalt kinnisvarasektoris. AI automatiseerib lihtsamaid ja korduvaid tegevusi ka näiteks maaklerite töös, kuid oluline on mõista, et inimeste kogemus, teadmised ja otsustusvõime ei ole tehisharu poolt asendatavad.

Seetõttu ei saa AI mitte mingil moel asendada kutseliste hindajate eksperthinnangut, eriti keerukamate ja eripäraste objektide puhul. Tehisharu töötleb ja analüüsib andmeid, samal ajal kui hindaja rakendab oma eksperditeadmisi ja teeb nende põhjal lõplikud järeldused.