Ekspert: kasutusloa puudumine ei pruugi alati kodu ostule takistuseks muutuda
Kasutusloa puudumine ei pruugi saada koduostul ületamatuks takistuseks kui enne tehingut on selge, mida on täpselt vaja taha kogu dokumentatsiooni korrastamiseks, selgitab 1Partner Kinnisvara maakler Angela Virak.
Kasutusloa puudumise taga võivad olla väga erinevad põhjused ja alati ei pruugi tegemist olla ehituslikult probleemse hoonega. Mõnel juhul on omanik vajalikud dokumendid juba kokku kogunud, auditid tellinud ning taotlus ootab vaid lõplikku otsust, teisel juhul võib aga asjaajamine olla alles algusjärgus ning esmalt tuleb välja selgitada, kas hoone tegelik seisukord üldse vastab ehitusprojektile ja ehitisregistri andmetele. “Ostja jaoks on need väga erinevad lähtekohad ja pelgalt märge, et kasutusluba on tegemisel või väljastamisel, ei anna veel piisavat ülevaadet. Enne otsustamist tasub välja selgitada, kas taotlus on juba esitatud, kas omavalitsuse märkused on lahendatud ja vajalikud tööd tehtud ning kui kaugel on menetlus,” selgitab enam kui 20-aastase kogemusega 1Partner Kinnisvara kutseline maakler Angela Virak.
Esimese sammuna tasub teha kindlaks, milline menetlus konkreetse hoone puhul üldse vajalik on. Kasutusloa kõrval on kasutusel ka lihtsama menetlusega kasutusteatis ning see, kumba neist on vaja, sõltub muu hulgas hoone liigist, ehitusajast, suurusest ja tehtud töödest. Sel aastal laiendati kasutusteatise kasutamist ka ühe ja kahe korteriga elamutele, mille puhul oli varem nõutud kasutusluba. “Iga müügipakkumise puhul tuleb täpsustada, millised nõuded konkreetsele hoonele kohalduvad ning kas dokumentatsiooni korrastamiseks piisab olemasolevate materjalide koondamisest või on vaja teha ka ehitustöid,” räägib Virak. Ta lisab, et vanemate majade puhul on eriti oluline uurida hilisemat ehituslugu, sest juurdeehitised ja eluruumiks kohandatud pööningud või keldrid võivad vajada eraldi tähelepanu.
Koduostjale võib kasutusloata kinnisvara silma jääda just tavapärasest soodsama hinna tõttu, sest omanik soovib asjaajamise ja sellega kaasnevad kulud ostja kanda jätta. Virak rõhutab, et selline pakkumine on mõistlik vaid siis, kui vajalike tegevuste ulatus ja maksumus on juba enne ostu selgeks tehtud. Samuti võib puudulik dokumentatsioon mõjutada ka kodu ostmiseks saadavat pangalaenu, mistõttu tasub vara olukorda pangaga arutada juba enne siduvate kohustuste võtmist. “Ei tasu eeldada, et iga selline olukord laheneb väikese kulu ja mõne avaldusega, kuid samavõrra ennatlik on arvata, et alati ootavad ees ulatuslikud ehitustööd. Hinnavahet tuleb võrrelda kõigi eesootavate kuludega, sealhulgas võimalike ehitustööde ja asjaajamisele kuluva ajaga ning jätta ruumi ka ootamatusteks,” räägib Virak ja lisab, et informeeritud otsuse tegemiseks tasub vajadusel kaasata protsessi ka ehitusvaldkonna spetsialist.
Kui dokumentatsioon korrastatakse müügi käigus, tuleb kokku leppida, kes korraldab asjaajamise, kes kannab kulud ning milline tulemus peab olema saavutatud müügilepingu sõlmimise või valduse üleandmise ajaks. Kui edasised tegevused jäävad ostjale, peab tal olema enne otsustamist ülevaade olemasolevatest dokumentidest, menetluse senisest käigust ja lahendamist vajavatest küsimustest. Lisaks tuleks kõik kohustused ja tähtajad kirjalikult fikseerida, et mõlemad pooled teaksid täpselt, mille eest nad vastutavad. “Kasutusloa puudumine ei pea olema põhjus sobivast kodust loobumiseks, kuid ostjal peab enne otsustamist olema sisuline ülevaade sellest, mis on juba tehtud ja mis veel ees seisab. Kui mõni kodu kõnetab, kuid selle dokumentatsioon tekitab kõhklusi, tasub alati võtta ühendust maakleriga, sest põhjalik vestlus ja üheskoos dokumentidega tutvumine annavad otsustamiseks märksa rohkem kui üks lühike märkus müügikuulutuses,” soovitab Virak.
