Eesti kinnisvaraturu piirkondlikud erinevused süvenevad

Kinnisvaraturu aktiivsust määravad sissetulekute ostujõud, intressimäärad ja majapidamiste kindlustunne. Kui need muutused avalduvad kinnisvaraturul kiiresti, siis rahvastikumuutuste mõju avaldub aeglaselt ja jääb sageli taustal vähem märgatavaks.

Rahvastiku vähenemine ja vananemine, sündimuse langus ja inimeste koondumine suurematesse keskustesse kujundavad maakondade kinnisvaraturgu erinevalt. Seetõttu muutuvad meid ees ootavad rahvastikumuutused üha olulisemaks teemaks.

Rahvastik koondub Harju- ja Tartumaale

Statistikaameti põhiprognoosi järgi väheneb Eesti rahvaarv 2050. aastaks praegusega võrreldes ligi 3%. Rahvastik koondub sinna, kus on rohkem töökohti, kõrgemad palgad ning paremad haridus- ja arenguvõimalused.

Kui viimase kümne aastaga on rahvaarv kasvanud Harju-, Tartu-, Pärnu- ja Raplamaal, siis 2050. aastaks prognoositakse kasvu vaid Harju- ja Tartumaal. Ülejäänud 13 maakonna rahvaarv väheneb, kõige enam Ida-Virumaal.

Rahvastik laieneb suurlinnade ümbrusse

Maakondlik rahvastikuprognoos ei tähenda siiski, et ka kogu Harju- ja Tartumaal kasvaks rahvastik ühtlaselt – elanike arv võib suureneda eelkõige suuremate linnade ümbruses, samal ajal kui osa piirkondi kahaneb. Taristu areng ja linnadest taskukohasemad eluasemed soodustavad lisaks linnades elamisele ka rahvastiku koondumist suurlinnade ümbrusse. Näiteks on Harjumaa osakaal Eesti rahvastikust kümne aastaga kasvanud 44%-lt 47%-le ning prognooside järgi ulatub see 2050. aastaks 51%-ni. Seejuures on Tallinnas rahvastiku kasv olnud aeglasem kui mujal Harjumaal, mis viitab elanikkonna ja eluasemenõudluse laienemisele pealinnast väljaspoole.

Ühtlasi võimaldab arenenud taristu ning suhteline lähedus töökohtadele või haridusasutustele ka osade maakondade elanikel jääda püsivalt elama oma kodumaakonda. Üheks selliseks näiteks on Raplamaa, kus ligi 45% hõivatutest töötab väljaspool oma kodumaakonda, sh 28% Tallinnas. Seega sõltub mõne maakonna atraktiivsus elukohana suuresti transpordiühendustest tõmbekeskustega ning võimest pakkuda taskukohast eluaset ja head elukvaliteeti.

Potentsiaalseid koduostjaid ja -üürijaid jääb vähemaks

Swedbanki andmetel moodustavad ligi 90% eluasemelaenu klientidest 20–49-aastased elanikud. Kuigi kõik sellesse vanuserühma kuuluvad inimesed ei ole potentsiaalsed koduostjad, aitab nende arvu muutus hinnata eluasemenõudluse tulevikku.

Viimase kümne aastaga on 20–49-aastaste elanike arv Eestis vähenenud ligi 2,5%. Prognooside järgi kahaneb see tänasega võrreldes 2040. aastaks 9% ja 2050. aastaks ligi 14%. Langust prognoositakse kõigis maakondades, kusjuures mitmes maakonnas võib vähenemine ületada ka 20%.

Kuigi tegelik areng ei pruugi prognoosidega täielikult kattuda, osutavad need siiski sellele, et eluasemenõudluse väljavaated ei ole Eestis ühesugused. Piirkondlikud erinevused võivad süveneda ning rahvastikukadu võib muuta kinnisvara müümise ja ka selle arendamise üha keerulisemaks just seal, kus potentsiaalseid ostjaid jääb vähemaks.

Piirkondlikud hinnaerinevused võivad süveneda

Paremad töövõimalused ja kõrgemad sissetulekud võimaldavad tõmbekeskustes üldjuhul maksta kinnisvara eest kõrgemat hinda. Samas ei pruugi see kõigi jaoks tähendada võrdseid võimalusi eluaseme ostmiseks, sest ka tõmbekeskustes on sissetulekud erinevad.

Näiteks sai eelmisel aastal Võru keskmise kuupalga eest osta keskmiselt 1,3 m² korteripinda, samas kui Tallinna keskmise kuupalga eest vaid 0,6 m². Tõmbekeskustest kaugemates piirkondades võib ostuhind olla soodsam, ent piiratud töövõimalused, madalam sissetulek ja väiksem ostjate ring hoiavad ka nõudlust väiksemana.

Hinnavahe tõmbekeskuste ja muude piirkondade vahel võib ajapikku veelgi suureneda. See ei tähenda automaatselt hinnalangust, kuna turu arengut mõjutavad muuhulgas ka intressimäärad ja majanduskeskkond. Küll aga võib hinnakasv piirkonniti tulevikus veelgi rohkem erineda. Harju- ja Tartumaal suurendab rahvaarvu kasv elamispindade koguvajadust ka siis, kui 20–49-aastaste elanike arv väheneb. Mujal Eestis kahanevad nii rahvaarv kui ka 20–49-aastaste inimeste arv, mis võib vähendada nii elamispindade koguvajadust kui ka potentsiaalsete koduostjate ja -üürijate hulka.

Siinjuures tuleb silmas pidada ka seda, et rahvastiku vähenemine ja vananemine võib nõudlust ja hinnataset mõjutada, kuid hinda kujundab ka elamufondi kvaliteet ja pakkumine. Lisaks mõjutab eluasemenõudlust ka teise kodu või suvila ost ning piirkonna turismi areng, eriti seal, kus lühiajalise üüri järele on suurem nõudlus.

Väiksemad leibkonnad on siiani eluasemevajadust toetanud

Aastatel 2015–2025 kasvas Eesti rahvaarv 4%, kuid leibkondade arv suurenes samal ajal 12%, peamiselt üheliikmeliste leibkondade arvu kasvu tõttu. Eurostati andmetel kasvas Eestis üheliikmeliste leibkondade osakaal kümne aastaga 36%-lt 45%-le. Seejuures suurenes alla 65-aastaste ühe täiskasvanuga leibkondade osakaal 20%-lt 25%-le, mis on lisaks suurendanud eluaseme nõudlust.

Seega, kuigi 20–49-aastaste arv on ajas kahanev, võib seda leevendada leibkondade arvu kasv. Samas võib selle suundumuse mõju edaspidi nõrgeneda. Eesti alla 65-aastaste ühe täiskasvanuga leibkondade osakaal on Euroopa Liidu võrdluses juba üks suuremaid ning meist kõrgema näitajaga riike on pigem vähe, nende seas näiteks Soome (30%), Rootsi (28%) ja Taani (27%).

Kuidas säilitada kaugemate piirkondade elujõulisus?

Suurtest tõmbekeskustest kaugemal asuvate piirkondade elujõulisuse säilitamiseks ei piisa üksnes taskukohase eluaseme ja hea taristu olemasolust, vaid oluline on ka töökohtade ja majanduslike võimaluste loomine väljaspool pealinnaregiooni. Piirkondade tulevik sõltub sellest, kas inimestel on võimalik leida kodu lähedal sobiv töö ning näha seal ka pikaajalist arenguperspektiivi. Vastasel korral muutub Eesti elu veelgi pealinnakesksemaks ning kaugemate piirkondade rahvastik ja elujõulisus kahanevad veelgi.