Ärikinnisvaraturul ei ole ESG ainult roheline mõtteviis
Veel mõned aastad tagasi seostus ESG kinnisvaraturul paljude jaoks eelkõige keskkonnasõbralikkuse, rohesertifikaatide ja uute A-energiaklassi hoonetega. Ärikinnisvara puhul ei puuduta see ainult hoone keskkonnajalajälge, vaid järjest enam ka vara kasutatavust, kuluefektiivsust, finantseeritavust ja pikaajalist konkurentsivõimet. Kinnisvaraomaniku ja investori jaoks tähendab jätkusuutlikkus pigem küsimust, kuidas hoida oma vara konkurentsivõimelisena ja rahavoogu ka kümne või kahekümne aasta pärast. See puudutab eriti Tallinna vanemaid büroohooneid.
Turul toimub praegu selge polariseerumine. Ettevõtted eelistavad kaasaegseid, kvaliteetseid ja energiatõhusaid büroopindu, samal ajal kui vanemate ja madalama kvaliteediga büroohoonete vakantsusrisk kasvab. Domus Kinnisvara andmetel jääb A-klassi büroopindade vakantsus vahemikku 7–12%, B-klassi hoonetel 10–15% ning C-klassi büroohoonetes võib ulatuda juba 20–30%-ni. See annab kinnisvaraomanikule üsna selge sõnumi, et hoone vananemine ei ole enam ainult tehniline, vaid järjest enam majanduslik probleem.
Odavam üür ei pruugi enam olla piisav argument
Vanema büroohoone omaniku tavapärane konkurentsieelis on hind. Kui uus büroopind maksab rohkem, saab vanemat pinda pakkuda odavamalt, aga üürnik ei vaata enam ainult üürihinda. Oluliseks on muutunud kogu kasutuskulu. Kui odavama üüriga hoones on oluliselt suuremad energia- ja kõrvalkulud, kehvem sisekliima ning vananenud tehnosüsteemid, võib hinnavahe kiiresti kaduda. Lisaks konkureerivad ettevõtted töötajate pärast ning töökeskkond on muutunud osaks tööandja väärtuspakkumisest. Seetõttu võib vana hoone puhul ka tegevusetus kujuneda omaniku jaoks kulukaks strateegiaks.
Mingil hetkel võib tekkida negatiivne ahel: hoone vananeb, osa üürnikke lahkub, vakantsus suureneb, omanik langetab üüri ning väheneva rahavoo tõttu jääb järjest vähem raha hoone uuendamiseks. Vara, mis veel kümme aastat tagasi oli täiesti konkurentsivõimeline, võib hakata kiiresti väärtust kaotama.
Ümberehitamine võib olla investeering, mitte kulu
Siin muutub ESG kinnisvaraomaniku jaoks väga praktiliseks. Energiatõhususe parandamine, tehnosüsteemide uuendamine, parem sisekliima, paindlikum ruumilahendus ja hoone kasutusotstarbe ümbermõtestamine nõuavad kapitali. Kuid õigesti tehtuna mõjutavad need korraga mitut kinnisvarainvesteeringu põhikomponenti.
Üürniku kõrvalkulud vähenevad, hoone konkurentsivõime paraneb ning vakantsusrisk langeb. Omanikul tekib parem võimalus säilitada või kasvatada üüritulu. Parema kvaliteedi ja prognoositavama rahavoo tõttu võib paraneda ka vara finantseeritavus ning lõpptulemusena kinnisvara väärtus.
Seetõttu ei peaks vana hoone renoveerimise tasuvust mõõtma ainult küsimusega, mitme aastaga energiasääst investeeringu tagasi teenib. Arvestada tuleb ka säilinud või kasvanud üüritulu, väiksemat vakantsust, madalamat tulevast CAPEX-riski ning vara võimalikku kõrgemat müügihinda.
Tallinnas on ümberehitamine muutunud järjest olulisemaks
Jätkusuutlikkusele pööratakse järjest rohkem tähelepanu nii uute hoonete rajamisel kui ka olemasolevate hoonete ümberehitamisel. Domus Kinnisvara äripindade maaklerite sõnul on sellist tegevust turul järjest rohkem näha ning sama suunda näitab ka Statistikaameti ehituslubade statistika.
Aastatel 2023–2025 sai ümberehitamiseks ehitusloa 103 büroohoonet kokku ligikaudu 547 000 m² ulatuses (uusehitusi 31 hoonet, 260 000 m²). Võrdluseks oli aastatel 2020–2022 vastav maht 57 hoonet ja ligikaudu 271 000 m² (uusehitusi 35 hoonet, 373 000 m²). See näitab, et olemasolevate hoonete uuendamine on muutunud uute büroohoonete rajamise kõrval järjest olulisemaks osaks Tallinna ärikinnisvaraturust.
Kõige rohelisem hoone võib olla see, mis on juba olemas
Iga vana maja ei tasu päästa. Mõne puhul on asukoht vale, mõne konstruktsioon seab liiga suured piirangud ning mõnel juhul on lammutamine ja uue ehitamine majanduslikult mõistlikum. Kuid hea asukohaga vana hoone puhul tasub enne lammutamist teha üks põhjalik arvutus. Küsimus ei ole ainult selles, kui palju renoveerimine maksab, vaid ka selles, kui palju maksab renoveerimata jätmine.
ESG kõige olulisem mõju kinnisvarainvestorile ei pruugi lõpuks olla rohelisem hoone. See võib olla väiksem vakantsus, rahulolevam üürnik, tugevam rahavoog ja vara, millel on väärtus ka kümne või kahekümne aasta pärast.
