2024. aasta suur kinnisvaraturu kokkuvõte: põhjast buumini

Käesolev aasta on kinnisvaraturule toonud kauaoodatud elavnemise – kuidas me siia jõudsime, mida teevad kinnisvara hinnad ja millised on uue aasta prognoosid, kommenteerivad kinnisvaraspetsialistid Urmas Uibomäe, Igor Habal ja Henno Viires.

Lõppev aasta algas kinnisvarahuvilistele pessimistlikult – kõrge euribor ja kodulaenude marginaalid tõid inimeste maksevõimekuse niivõrd madalale, et kinnisvaraturul ähvardas tulla väljakutsuv aasta. Aasta teiseks pooleks on aga kinnisvaraturg põhjast välja roninud ja jätkab kiire taastumise lainel.

Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse liikme Igor Habali sõnul on tänavuse aasta teisest poolaastast kinnisvaraturu aktiivsus 20% suurenenud ja kohati lausa buumiaja taseme saavutanud. „Euribori jätkuva languse taustal näeme, kuidas ostjate turult liigub jõu õlg müüjatele,“ oli Habal optimistlik.

Elavnemine paistab ka Kinnisvara24 portaali statistikast, kus vaatamata passiivsele esimesele poolaastale, vaadati aasta lõikes kuulutusi 24% võrra rohkem kui eelmisel aastal. Kasvas ka kuulutajate aktiivsus – eraisikud lisasid igakuiselt portaali keskmiselt 29% enam kuulutusi kui 2023. aastal. „Juba juulikuus, kui algas üürikorterite ralli, hakkas portaalis väga aktiivne liikumine ning kohe kui lisandusid euribori langetamise uudised, hakati väga aktiivselt ka korterite ja majade müügikuulutusi vaatama,“ sõnas Kinnisvara24 tegevjuht Urmas Uibomäe.

Kui elukondlikus kinnisvaras toimus aasta lõpus järsk elavnemine, siis äripindade üüriturul ei ole aktiivsus veel siiski taastunud ja täna on uutes büroohoonetes tavapärasest rohkem üürile andmata büroosid. „Uute büroohoonete turule toomise otsus tehakse üldjuhul 2 või rohkem aastat enne hoone valmimist, millele lisandub ka ehitusaeg. See tähendab, et täna turul olevate ärihoonete ehitamise otsus võeti vastu kõrgkonjunktuuri hetkel ja selle mõju jõudis nõudluse vähenemise näol alles sellel aastal kohale,“ selgitas RE Kinnisvara seenior konsultant Henno Viires, kelle sõnul on vaatamata aktiivsuse langusele uute bürooruumide vakants siiski järjepidevalt vähenemas.

Hinnad on stabiliseerunud

Kinnisvarahinnad olid teist aastat jätkuvalt paigal. „Viimase kahe aastaga on kinnisvara reaalhinnad kukkunud 10% ehk koos intressimäärade langusega muutus just selle aasta teises pooles kinnisvara soetamine jälle oluliselt taskukohasemaks,“ lisas Uibomäe. „Kõige kiiremini läksid sel aastal tehingusse atraktiivsetes piirkondades õige hinnastamisega üürikorterid ja müügipakkumised, mis olid müüki pandud n-ö alla turuhinna ehk mille hindamisakt oli tehtud suuremale summale kui portaali lisatud müügihind.“

Keskmised tehinguhinnad jäid 170 000 euro juurde, millega sai uusarenduses osta odavama otsa 2-toalist korterit või tüüpprojektides väga heas seisukorras 3-toalise korteri. Vähem nõudlust oli kinnisvarale, mille hind ei vastanud kvaliteedile ega asukohale. „Nii mõneski piirkonnas müüdi sarnaseid kortereid, kus hinnavahe võis olla lausa kuni 500 €/m2 ja see karistati ostjate poolt ära,“ selgitas Habal.

Kuna pakkumist on aga endiselt palju ning tüüpiline ostja on jätkuvalt hinnatundlik, ennustavad spetsialistid ka käesoleva aasta lõppu ja uue algusesse mitmete arendajate poolseid allahindlusi – eelkõige nende poolt, kes on oma korterite hinnastamisel olnud liiga optimistlikud.

Uus popp piirkond

Büroopindade osas on jätkuvalt enim eelistatud Kesklinn ja Põhja-Tallinn. „Kesklinna alla tuleb lugeda ka Ülemiste City, mis formaalselt asub Lasnamäe linnaosas, muus osas pigem südalinna ja selle lähiümbruse,“ lisas Viires. „Trend büroopindade üürnike suuremale koondumisele linna keskele on kestnud juba mõnda aega, see on vastupidine varasemale liikumisele, kus üüriti soodsama hinna ja paremate parkimisvõimaluste tõttu ruume kesklinnast eemal.“

Elukondlikku kinnisvara aga kesklinna enam ei otsita. „Kesklinnas on valdavalt ehitatud krundipõhiselt, mistõttu näeb siin suuremate arendusalade projekte väga harva. Ostja aga eelistab üha enam selliseid projekte, kus on omavahel ühendatud elamine, töötamine ja vaba aeg ning Põhja-Tallinn oma tööstusminevikuga suudab seda pakkuda,“ arvas Habal. „Uusarendustes läheb jätkuvalt hästi odavamatel arendustel, mistõttu oli ka Haabersti, hoolimata suurest pakkumisest, jätkuvalt populaarne.“

Uue aasta osas ollakse optimistlik

Intressimäärade jätkuv langus loob optimistlikud ootused nii tehingute aktiivsuse kui hinnakasvu osas. „Usun, et näeme turul 2022. aasta aktiivsuse taset ehk tehingute ja müükide arv kasvab vahemikus 5-10%. Hinnakasv on esimesel poolaastal rahulikum ja teisel tugevam, jäädes 5% juurde. Arvestama peab ka võimalike tagasilöökidega nagu jätkuvad maksutõusud, mis mõjutavad turgu negatiivselt, kuid üldiselt on intressimäärade mõju turule tugevam,“ sõnas Habal.

Kuigi äripindade turul jätkus 2024. aastal aktiivsuse langus, siis 2025. aastalt oodatakse turu elavnemist. „Äripindade ostu-müügiturul oli elavnemist tegelikult märgata juba 2024. aastal, eriti aasta teisel poolel. Uuel aastal ootaks aga ka üürituru elavnemist, mis esmalt kajastub üürihuviliste arvu suurenemises ja on eelduseks muutustele hindades ja pakkumises,“ lisas Viires. „Üürihuvi elavnemine toob esmalt kaasa olemasoleva vakantsi ja seega ka pakkumise mõningase vähenemise. Järgmise sammuna võib näha uute arendustega alustamist, mis pakkumist taas suurendavad.“