Ценный справочник: на что следует обратить внимание при продаже недвижимости и рассматривать как недостаток?

К сожалению, приходится признать, что большая часть собственников недвижимости не знают, что их ответственность за имущество не заканчивается подписанием договора купли-продажи и передачей ключей. Если покупатель обнаружит недостаток в разумный срок, о котором он не был осведомлен при заключении договора, продавец несет ответственность за несоответствие имущества условиям договора. В этом случае покупатель имеет право потребовать от продавца устранения недостатка, возмещения расходов или даже расторжения договора купли-продажи.

Продавец и покупатель: обязательства, права, ответственность

Законодатель возложил на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных недостатках объекта, так называемых свойствах недвижимости. Основные споры по договорам купли-продажи возникают из-за несоответствия переданного покупателю имущества условиям договора. Поэтому стороны должны определить в договоре купли-продажи максимально точно, какие свойства должны быть у предмета договора.

Передаваемое покупателю имущество должно соответствовать условиям договора, в особенности по количеству, качеству, виду, описанию и упаковке. Условиям договора должны также соответствовать документы, прилагаемые к имуществу. Если качество выполнения договорного обязательства не вытекает из договора или закона, договаривающаяся сторона должна выполнить обязательство с, по крайней мере, средним качеством, учитывая обстоятельства.

Здесь мы предлагаем хороший помощник или памятку о том, что обязательно нужно упомянуть при продаже недвижимости:

– о размере жилого помещения и других технических данных (проверить соответствие данным реестра, оригинальный план);

– об отопительных приборах (акт трубочиста), камин не тягает/не используется, теплоемкости;

– об отопительной системе (когда установлена, отремонтирована), тепловой насос и другие добавленные агрегаты (регулировка);

– об электропроводке, розетках (когда и что менялось), проект/проверка, количество ампер, платежи за подключение;

– о системе водоснабжения и канализации (состояние трубопровода, давление воды, уклон пола и отопление санитарных комнат, влажность);

– об окнах (какой тип, дует, запотевают), вентиляции;

– о состоянии использованной мебели;

– если есть известные недостатки, то обязательно их выявить (о герметичности крыши и наличии проседаний, мягких или заплесневелых мест, трещин, неприятного запаха, грызунов и насекомых);

– о том, что шум, вибрация превышает допустимый уровень, в жилом помещении 40 дб днем, ночью 30 дб, (рядом с домом находится действующий завод);

– о доступе (публичная дорога, сервитуты);

– о документации имущества (переделки, свидетельство об использовании/разрешение);

– о правах третьих лиц (договор аренды, личное право пользования, преимущественное право покупки, ограничения инженерных сетей и т.д.);

– об установленных законом положениях, препятствующих использованию имущества, которые продавец знал или должен был знать при заключении договора;

– о данных, которые покупатель должен был бы знать (очевидный значительный интерес): в соседней квартире часто устраиваются громкие вечеринки, в жилье предоставляются услуги размещения многим посторонним лицам, ассоциация собственников квартир имеет проблемы с должниками, не производится надлежащее содержание и т.д.

Что такое скрытые недостатки?

Скрытые недостатки – это такие, о которых покупатель не знал и не мог знать. Например, он переехал в новый дом летом, но только в начале отопительного сезона выясняется, что радиаторы не нагреваются или камин нельзя топить. Или же с первыми дождями становится ясно, что крыша где-то пропускает воду рядом с дымоходом. В таких случаях ответственность несет предыдущий владелец, который знал об этих недостатках, но молчал о них. Продавец не несет ответственность за несоответствие имущества условиям договора, если покупатель при заключении договора знал об этих недостатках или должен был знать (пункты, указанные на обратной стороне листа, которые характеризуют продаваемое имущество).

Знаете ли вы, что…

Эстонское законодательство позволяет заключать соглашения, ограничивающие ответственность продавца с покупателем, но в определенных пределах. А именно, продавец не освобождается от ответственности за недостатки продаваемого имущества, если продавец знал или должен был знать об этих недостатках, но не раскрыл это покупателю. Таким образом, пункт «как есть» («as is») не помогает продавцу избежать ответственности за те недостатки продаваемого предмета, которые продавец скрыл.

Если предметом договора является стоящее годами пустое, износившееся здание, которое продавец никогда не использовал, то можно предложить, чтобы покупатель согласился отказаться от требований к продавцу, вытекающих из состояния здания, продается так называемый участок земли.

Желаем всем удачных сделок с недвижимостью!

Автор статьи

Кайри Уммус

Domus Kinnisvara Maakler / Юрист / Специалист по обучению