Противодействие отмыванию денег в сфере недвижимости: почему, как и когда?

Как известно, в соответствии с законом брокеры и агентства по недвижимости должны более тщательно проверять происхождение денежных средств, связанных с их деятельностью. О том, что представляет собой процесс противодействия отмыванию денег, насколько соблюдаются правила и как брокер должен проверять информацию о клиенте, на эти и другие вопросы пролил свет Урмас Пай, начальник отдела надзора Бюро по противодействию отмыванию денег (RAB).

Почему и когда брокеры и нотариусы должны идентифицировать лиц и уточнять источники доходов?

Такое обязательство устанавливает Закон о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма (РахаПТС). Более широкая цель закона — обеспечить прозрачность и надежность финансовой системы Эстонской Республики. Проще говоря: соблюдение требований закона должно снизить риск того, что эстонская финансовая система будет использоваться для отмывания денег или финансирования терроризма. Для этого закон устанавливает определенные обязательства для различных лиц, включая упомянутые вами обязательства по идентификации личности и определению происхождения имущества. Эти и другие меры по обеспечению надлежащей бережливости обычно применяются при установлении деловых отношений, при выполнении отдельных операций (вне деловых отношений) на сумму свыше 15 000 евро, при обновлении данных или при возникновении подозрений в отмывании денег или финансировании терроризма (закон предусматривает еще несколько исключений, но вышеупомянутое является общим принципом).

Как выглядит процесс противодействия отмыванию денег в сфере недвижимости?

Для противодействия отмыванию денег в сфере недвижимости законодатель предусмотрел как минимум две категории обязанных лиц, на которых возложены определенные обязательства при осуществлении операций с недвижимостью. Такими лицами являются посредники по операциям с недвижимостью и нотариусы. Понятно, что не во всех операциях с недвижимостью участвует посредник, но каждую операцию удостоверяет нотариус (продажа). Для противодействия обе стороны должны в определенных случаях предпринимать определенные меры в соответствии с требованиями закона, и прежде всего этот процесс должен быть тщательно продуман во внутренних процедурах компании или нотариуса (определить ответственных лиц, действия, принципы и т. д.). Исходя из своих различных позиций, необходимо также соблюдать требования закона, которые имеют определенные различия.

Какие роли в этом случае выполняют брокер, клиент и нотариус?

Роли агента по недвижимости и нотариуса различны уже потому, что один осуществляет свою деятельность в виде должностных действий, другой оказывает услугу на открытом рынке. Тем не менее следует иметь в виду, что обязательства, вытекающие из закона, должны исполняться независимо от того, исполняет ли их уже другое обязанное лицо или нет. Естественно предположить, что если подозрение на отмывание денег выявляется уже брокером по недвижимости, то такая операция не дойдет до нотариуса для удостоверения (операции купли-продажи). Однако в случае договоров аренды, в которых нотариус не участвует, особенно важна эффективная деятельность брокера по недвижимости при соблюдении требований закона для достижения целей закона (выявление подозрений, их проверка, при необходимости применение мер по управлению рисками).

Как брокер должен проверять информацию о клиенте и его фон?

Для проверки информации о клиенте (применение мер по обеспечению надлежащей бережливости) в соответствии с общепринятым принципом существуют три варианта: проверить представленные документы, получить объяснения от самого лица и использовать открытые источники (обычно интернет).

Насколько правила противодействия отмыванию денег соблюдаются на рынке недвижимости?

RAB хотел бы верить, что это делается добросовестно, однако во время проведенных нами надзорных мероприятий мы выявили множество недостатков и были вынуждены рассматривать нарушения в этом секторе в качестве проступков.

Как и в каком объеме Бюро по противодействию отмыванию денег осуществляет контроль за компаниями, занимающимися недвижимостью?

RAB проводит свои надзорные мероприятия в соответствии с основанным на оценке рисков планом надзора, однако всегда может возникнуть необходимость начать внеплановое надзорное мероприятие. Мы провели надзорные мероприятия в крупных компаниях, занимающихся посредничеством в сфере недвижимости, и, как уже было сказано, выявили недостатки в ряде компаний. О том, улучшена ли и в какой степени их деятельность, мы сможем сказать после проведения дополнительных надзорных мероприятий. Тем не менее можно сказать, что чувствуется желание сектора ознакомиться с нормативными актами и привести свою деятельность в соответствие с требованиями.

Планируется ли оказывать большую помощь брокерам и компаниям по недвижимости с точки зрения противодействия отмыванию денег, чем раньше? Иными словами: видите ли вы возможности снизить административное бремя брокеров и компаний по недвижимости в этой связи?

Должен признать, что помощь в соблюдении требований закона неоднократно запрашивалась у нас в секторе, и, естественно, мы с удовольствием её предоставляли. Мы встречались как с зонтичными организациями для обсуждения вопросов, проводили по их просьбе секторальные обучения, отвечали на многочисленные запросы о предоставлении пояснений, выступали на радио и т. д. Скорее, мы видим, что при нынешних уровнях интенсивности помощь сектору не может продолжаться из-за нехватки ресурсов, поскольку другие группы обязанных лиц также требуют внимания. Однако, несмотря на это, мы помогаем в той мере, в какой это возможно.

Что вы рекомендуете брокерам по содействию противодействию отмыванию денег?

Надлежащая осмотрительность обязанного лица включает в себя информированность о действующих нормативных актах и тщательное обдумывание и фиксирование процедур деятельности своего предприятия или должностных действий путем определения действий и ответственных лиц в отношении различных обязательств, предусмотренных законом. Время от времени стоит поискать более свежую информацию о рисках отмывания денег, циркулирующих в секторе.

Источник статьи: Kaanon