В Эстонии было два бума на рынке недвижимости

В Эстонии до сегодняшнего дня было два бума на рынке недвижимости. Первый произошел в 2005-2007 годах, а второй - в 2020-2022 годах. Два этих периода отличаются друг от друга как ночь и день, и нужно признать, что первый бум еще не был превзойден.

Для описания бума лучше всего подходит график, отражающий сделки с квартирами в Таллинне. Столица является трендсеттером Эстонии и регионом с наибольшей покупательной способностью и спекуляциями. Сравнивать медианные цены за квадратный метр нет смысла, так как в промежуточные годы рост уровня жизни и инфляция сделали свое дело.

Пиком первого бума стал IV квартал 2005 года, когда в Таллинне было продано 3970 квартир с медианной ценой 1043 €/м2. Пик второго бума наступил в IV квартале 2021 года, когда было продано 3220 квартир с медианной ценой 2369 €/м2. Если в первом скачке покупок было 5 кварталов с более чем 3000 сделками, то во втором был только 1.

Почему первый бум был намного активнее? Причин много, но в качестве основных я выделяю дешевизну кредитования, простоту его получения и отсутствие налога на доходы физических лиц при совершении сделок с недвижимостью. Последний фактор позволял всем без налоговых обязательств быстро покупать и продавать.

Главными ключевыми словами второго бума наряду с дешевыми деньгами были рост финансовых возможностей людей, большая доля свободных денежных средств в сделках и укоренение инвестирования как сознательной деятельности. Условия кредитования банков, однако, были значительно жестче по сравнению с первым бумом.

Еще один важный нюанс - если первый бум начался и закончился резко, то второй приходил более плавно, и подготовка к нему длилась уже с 2017 года. Нынешнее падение во время пандемии COVID в настоящее время больше не учитывается.

Кратко говоря, я бы сказал, что 2005-2007 был кредитным бумом, а 2020-2022 - инвестиционным бумом.

Автор статьи: Ристо Вэхи, аналитик рынка недвижимости