Аналитик: количество арендаторов растет, а богатые "паркуют" свободные деньги в дорогую недвижимость

По словам Михкела Элисте, профессионального оценщика и аналитика недвижимости крупнейшего эстонского агентства недвижимости Uus Maa, в Эстонии становится все больше людей, которые долгосрочно арендуют жилье, вместо того чтобы владеть собственностью. Более состоятельные люди покупают дорогие квартиры не для того, чтобы получать ежемесячный доход, а чтобы «припарковать» свободные деньги.

По мнению Михкела Элисте, в Эстонии до сих пор была очень высокая доля собственников недвижимости – около 80%, и причина этого кроется в реформе собственности, последовавшей после советского периода, когда многие люди приватизировали свои дома. «В Эстонии процент владельцев исключительно высок по европейским стандартам – например, в Германии арендаторов больше, чем владельцев, а в Финляндии и Швеции владельцы составляют две трети», – сказал Элисте.

«Однако тренд на владение недвижимостью меняется как в Эстонии, так и в других странах, и все больше людей вообще не планируют покупать дом. С одной стороны, причина этого – снижение доступности и общая неуверенность, а также изменения образа жизни – люди живут более сиюминутно, более гибко меняют место жительства, а также не хотят надолго связывать себя географически или кредитными обязательствами», – сказал Элисте.

По словам оценщика Uus Maa, аренду также способствуют текущие низкие арендные цены, которые находятся на самом благоприятном уровне за последние 15 лет по сравнению с доходами. «Если сравнить цены покупки, то сейчас особенно выгодно арендовать дорогую недвижимость. Например, в случае квартиры стоимостью полмиллиона, нового дома или дома в ряду ежемесячный доход для собственника часто составляет три процента или меньше, и фактически по потокам денежных средств получается с убытком. Лучшую доходность от аренды дает более дешевая недвижимость – например, доходность однокомнатной или двухкомнатной квартиры в спальном районе составляет 4,5–5,5%, что уже покрывает стоимость кредита, а микроквартиры площадью 15–20 квадратных метров иногда приносят даже до 7,5% дохода, то есть остается также кое-что сверху», – рассказал Элисте.

«Дорогие квартиры сейчас покупают довольно часто просто для паркирования денег, поскольку альтернативные инвестиционные возможности – например, облигации или акции – многим эстонцам кажутся непонятными и рискованными, а недвижимость традиционно является относительно консервативным местом для сохранения капитала и просто "припарковки" свободных средств», – отметил Элисте.

«В неопределенные времена так называемое припаркивание денег выросло во всем мире – в крайних примерах Нью-Йорка, Лондона, Парижа и Дубая становится все больше пустых квартир, которые просто стоят и которые владельцы даже не планируют сдавать в аренду. Также в Эстонии довольно много дорогих квартир, которые аналогично большую часть времени стоят пустыми», – прокомментировал Элисте.

«При этом в ближайшем будущем арендные цены будут расти – в этом году ожидается рост в объеме инфляции или немного выше, то есть в среднем 3–4%. Если учесть, что стоимость строительства также растет со временем и арендные платежи повышаются, то в какой-то момент даже дорогие квартиры начнут приносить доход с точки зрения цены входа, и кроме того, стоимость самого имущества исторически в долгосрочной перспективе имеет тенденцию скорее расти», – добавил аналитик.

«Однако в долгосрочной перспективе владение недвижимостью для обычного человека все равно выгоднее, чем аренда – если думать наперед, то, дойдя до пенсии и прожив жизнь без какого-либо накопления имущества, в будущем может быть довольно сложно справиться. Поэтому растущая доля пожизненных арендаторов – это также потенциально большая проблема для государства», – отметил Элисте.